上市房企2.5万亿存货压顶

【中国经营网综合报道】虽然在多次利好政策助推下，今年以来楼市回暖明显，但市场依然笼罩着高企的存货阴影。据中原地产研究中心统计数据显示，截至9月7日，已公布半年报的138家房企的总存货金额高达2.47万亿。另据上市房企2015年中报数据统计显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%。同时，这批上市房企平均负债率为76.8%，创下近年来的峰值，超过四成的房企资产负债率超过70%红线。这意味着在经营环境不容乐观的大背景下，房地产市场或将大洗牌。

去化压力仍大

据《21世纪经济报道》报道，今年上半年，受3.30新政、降息降准等利好政策的影响，全国楼市出现大面积回暖。据中国指数研究院8月发布的“百城价格指数”报告显示，在经历连续十个月的同比下跌后，百城房价终于在9月开始止跌，并上涨了0.15%;8月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大了0.41个百分点。

但高企不下的库存，依旧是房地产行业的痛点。据中原地产研究中心统计数据显示，上半年2.47万亿的总存货金额，相对于去年同期的22024.96亿，同比涨幅高达12%。然而，这还是剔除了前期借壳上市的绿地的数据，若加上绿地的存量，总库存或将高达2.8万亿。

上半年，在绿地、万科、招商和保利四家存货过千亿的房企中，仅只有万科一家房企的库存出现了2%的下调，其余皆为不同幅度上涨。另外，在27家存量为200-1000亿的房企中，也只有金地、滨江、世茂股份的存量出现了下调，其余房企的库存也都还在走高。

另据国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。其中，住宅待售面积增加221万平方米，结束5、6两月的下降态势，而办公楼待售面积也增加98万平方米，商业营业用房待售面积增加136万平方米。整体库存压力进一步加大。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，站在一二线城市的角度来俯瞰国内的整体市场，有以偏概全之嫌。虽然一二线城市市场回暖明显，但三四线的市场仍处在调整过程中，以价换量才是三四线楼市的真实现状。

张大伟还指出，一二线的楼市虽然相对乐观，但已拥有过多的豪宅项目，这会“拖累”一二线楼市房企的去化速度。事实上，由于整体处在去库存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地产行业的盈利空间是持续收窄的。

有鉴于此，加快去库存已经成为各家房企甚至地方政府工作的第一要务。

据参考消息网报道，近日，住建部、财政部与央行发布通知称，9月1日起，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例由30%降低至20%。其实，国内多个地方在此之前就已经在公积金政策方面“各显神通”。

哈尔滨住房公积金管理中心近日发布消息称，进入9月，其5年期以下住房公积金贷款利率由3%下调至2.75%，5年期以上公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%。据悉，这是今年以来哈尔滨市三次下调公积金贷款利率。

8月24日，南京住房公积金管理中心发布《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法》，提出“公转商贴息贷款”措施，而在此前扬州市也推出了这项措施。

据了解，今年7月份以来，已有四川成都、河南、湖北武汉等多地出台政策放宽公积金贷款条件，而2季度，深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个省份或地级市已出台住房公积金新政。除部分城市外，一些省份也在全省范围内调整公积金政策。

库存比较严重的莫过于东北片区的辽宁省。据国家统计局数据显示，1-7月辽宁房地产施工面积为2.76亿平方米，投资额为2579.4亿元，分别同比下降-21.1%、-25.2%，两者降幅在全国居首。虽如此，但辽宁的房地产投资额，却还多于黑龙江、吉林总和的3倍。

8月，辽宁省政府推出了稳定楼市的新七条措施。这已是辽宁半年内的第三次新政。其中明确提出了不再统一建设回迁安置用房，全面推行货币化安置。另外，对于在一年内卖旧买新，新房价格高于旧房的居民，其缴纳的个人所得税，将由辽宁各市实行具体的激励政策。

新政还指出，要加快释放住房公积金支持住房消费。适度减少土地供应，稳定住房供应。沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶认为，此次政策的核心的问题还是要解决库存。

另一库存问题比较大的是山东省。该省统计局统计数据显示，上半年，山东省房地产开发投资2654.1亿元，增长仅为1.6%。另据方案显示，截至去年年底，山东商品房库存为1.6亿平方米，去库存化周期长达27.3个月。

为此，山东出台新政，提出了明确的去化和投资目标，方案还要求各地政府用贴息、补助的方式，推动存量为创新产业所用，加快去化速度。同时，政府还可能将亲自收购或租用长期滞销的商业营业用房和写字楼。

至2020年，山东房地产每年的投资额达约6000亿元，商品房销售面积达约1亿平方米，物业管理面积年均增长约7%。到2017年，房地产业增加值在地区生产总值占比应达约4.5%;到2020年，房地产产业增加值在地区生产总值占比达约5%。

张大伟认为，新政的持续出台，着实提高了购房者入市的积极性。此外，新政也将刺激基本面较好的一二线楼市的持续回暖。但对供过于求的城市的提振作用则比较有限，因而去库存还是三四线楼市仍要面临的难题。

中国房地产协会副会长任志强表示，7月份公布的70个大中城市房价数据显示，环比已经有36个城市上涨，但同比上涨的只有4个城市，现在还没有完全进入上涨。因为目前还有6亿多的库存，消化库存目前还在第一位，所以房价不会飞涨。

但在深圳、北京、上海，今年以来的房价上涨还是很明显，尤其是深圳。对此，克尔瑞研究机构指出，像北京一类库存量相对较低的一线城市，要面对融资成本上升、土地竞争激烈、城市人口增速放缓、产业布局不均衡等一系列生态圈性问题，城市房产在未来的涨价空间也在持续收窄中。