佳诚长安集停工凸显西安千亿城改困局

日前，总投资超百亿元的西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集开发商现身向《中国经营报》记者表述称，“自己并未跑路且苦不堪言”。

记者多方调查发现，110亿城改项目停工的背后隐藏着开发商与地方政府间难以厘清的利益纠葛。开发商称：项目停工原因是政府拆迁不力、区域规划变更所致;当地政府则称：佳诚长安集停工部分为商业楼盘，多个部门正推进其城改部分进程。事实上，在房地产市场疲软的当下，该项目停工折射出，西安这个国内城中村最多的二线城市，在房地产市场不济的宏观背景下，其千亿城改正在遭遇资金和市场的双重困局。

最大城改停工背后

8月10日，本报刊发《西安110亿项目开发商疑似跑路》一文后，一篇由该项目开发商陕西佳诚房地产开发有限责任公司(下称“陕西佳诚”)的回应出现在微博上。此后，该公司负责人杜旭强约见记者称：“自己并未失联，更未卷款跑路。”

事实上，该公司目前由于西安市城东的韩森寨南村、北村的城改项目进展不力而陷入“苦不堪言”境地。杜旭强透露称，这个西安城东最大城改项目有着太多不为人知的内幕。

在上述开发商的“回应”中，陕西佳诚表示，该公司在本报文章刊发后，立即召开公司股东会，并通过微博对项目情况进行了回应。其回应称：“佳诚长安集项目是陕西、浙江两省重点招商引资项目。当时在政府积极的招商引资政策宣传下，我们浙江等10个股东一次性筹集资金3亿元交给政府用于该项目的拆迁安置，后来又陆续投资现金6300万元和一个股东垫资施工款约6000万元。4年下来股东累计投入本金为人民币约4.23亿元、至今本息分文未归，因此我们是无法、无理由跑路的。”另外，其还披露，该项目实际通过房号认筹获得3.47亿元人民币，连同股东的投资和股东借款3.63亿元，累计投资7.1亿元。在上述“回应”中，开发商还称：“特别向相信我们的购房者致以歉意，我们非常理解你们的不容易，我们甚至比你们着急100倍想解决你们的问题。”

对于佳诚长安集停工以及数千户安置房进展缓慢问题，杜旭强认为主要有两大原因。其一，彼时双方约定由新城区政府负责组织拆迁并在3个月完成有关拆迁，规划指标中建设用地545.1亩、总建筑面积199.5万平方米。但后来并没有在3个月内完成拆迁，而且是“钉子户”零散分布导致无法正常组织施工;其二，在规划面积上由于新增“幸福林带”规划，使可开发用地减少160亩，开发面积减少31万平方米，导致项目盈亏计算无法满足金融机构的测算而使公司的融资和合作无法进行。

另据本报记者实地调查获知，该项目涉及的韩南、韩北共计1659户5997人，拟开发项目达近200万平方米。但从2011年8月两个城中村拆迁以来，其拆迁持续4年，至今仍有80多户未完成拆迁。

而在此期间，不仅当地房地产市场由火爆变为冷清，且房地产融资收紧等背景，让开发商不得不铤而走险进行违规售房筹资。另外，2012年西安市政府出台《幸福路地区综合改造总体规划》，将包括上述110亿城改项目在内的17.63平方公里区域规划成拟改造区域，并拟建幸福林带。其规划涉及西安市新城、雁塔、碑林3个行政区内的30个社区、15个城中村，涉及东方、秦川等6大军工企业和陕汽、杨森等75家企业及24个军工企业福利区。

“我们实际上是被政府拆迁不力拖的耗死了”。杜旭强指出，经测算，上述规划变更导致该公司在上述两个城改项目上的拆迁费将增加3.2亿元，拆迁户成本过渡费增加3.38亿元，融资成本增加3.65亿元。这些成本以及减少的31万平方米开发面积，总体将给公司造成近20亿元的亏损压力。由此，他在外地出差融资之时，还出现了购房户维权事件。