高烧的深圳楼市 何时才能降温？

【中国经营网综合报道】能与牛市媲美的，就是深圳的楼市了。最近一个月来，每逢周末，深圳都要上演“抢房大战”，出现几千人抢几百套房的火爆场面。

“炒疯了”的深圳楼市

让我们看看深圳楼市有多“疯”？5月23日，深圳新入市的三个楼盘全部“日光”，深圳北片区被带进了“4万元新时代”。房地产权登记中心拥挤的人群与日俱增，4月份以来，该中心平均日受理量约3500份，远超以往平均日受理量。有媒体报道，有的中介和准业主们凌晨两三点就搬着凳子前往登记中心排队。

5月25日，深圳中洲中央公寓获批预售，顶层备案单价为37万元/平方米，刷新了深圳楼市的最高单价纪录，消息一出立即陷入舆论漩涡。“天价营销”策略着实让项目赚足眼球，但好景不长。在被深圳市规土委约谈后，6月2日，该项目被“腰斩”，备案单价降至17万元/平方米。

有噱头、有造势，但也不得不承认，深圳楼市正在经历一波高峰。据说，5月份开盘的中海锦城、博林天瑞等楼盘，房价都涨了两三成，龙岗有的新盘几个月内甚至涨价50%。

把北上广甩出一条街疯狂的背后，是什么在支撑着深圳楼市的“任性”？供需两旺的形势被大多数人认同。深圳的新增住宅建设用地基本枯竭，2014年一年仅供应一宗住宅用地，旧改成为主要供地方式。据世联行统计，若按近8周深圳新房周平均1217套的销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月，处于警戒线之下。

“高房价是炒出来的”。香港资金的进入是深圳楼市高烧不退的一大原因。有数据显示，截至2015年5月，香港人来深圳置业同比增长3倍。股市也为深圳楼市再添一把火，牛市造就了一大批富豪，而房地产是一个将股市浮盈变成资产的最好方式，5月份深圳的投资型置业占比已达18%。

评估价跟不上成交价

由于四五月份房价暴涨，部分银行评估价已跟不上市场成交价格。工商银行一位个贷经理告诉记者，目前虽然信贷政策没有明显收紧，利率仍可打9.3折，但审批速度都很慢，通常要一两个月时间，评估价一般也会低于市场成交价。

“由于成交量太大，很多担保公司的赎楼额度已用完，很多银行也没有赎楼额度，中行、工行、广发等银行需要提前一个月申请。”深圳某担保公司客户经理刘女士说。

“现在国有银行找的评估公司都很谨慎。由于房价涨得太快，招行已经发文不允许调高评估价。”刘女士告诉记者，目前很多银行评估价普遍低于市场成交价，也会增加购房者的首付负担，而部分银行的贷款利率也已从9.3折提高至9.5折。

市场的过度火爆引发了银行的警惕。上述招行个贷经理告诉记者，由于房价过快上涨，如果申请贷款的购房需求高出市场平均价太多，为了防范虚假交易，招行并不会按真实成交价格贷款。

这位招行个贷经理称，目前招行的赎楼额度也已用完，不再接受客户需要银行出资赎楼的业务，除非买卖双方都愿意等新增额度。此外，商业贷款和公积金贷款的组合贷也不再受理，纯商业贷款的审批放款时间也在拉长。

需求集中释放后，市场也开始降温。坂田中原地产负责人李斌告诉记者，购房者在三四五月份集中释放后，六月份明显减少，房价有走稳迹象。

在深圳市规土委的严查下，6月份开盘的多个楼盘已不再渲染“日光盘”，如万科云城只宣称开盘销售9成，起价7万元/平米的鸿荣源壹方中心玖誉开盘则尤其低调，完全不对媒体开放，开盘当天2小时售罄，开发商却不允许内部对外宣传。

同时，并非深圳所有新楼盘都如想象中火爆。“我们公司在售的一个楼盘已销售了一年，大部分已售出，还留有小部分一直没签合同，等楼市好时再放盘出来，赚取差价。”深圳某地产商内部人士向记者透露，此前，很多较为偏远的楼盘都是靠炒作。

“这两个星期我们一套没卖出去，但销售价格也一直在涨，”上述地产商人士称，“因为市场都在涨，如果我们项目不涨，购房人反而会觉得楼盘有问题，而且公司也会错失提升盈利机会。”

在深圳资深地产人士尹香武看来，由于限购政策并未解除，这波成交行情过后，深圳楼市或将沉寂，下一波有资格的购房者积蓄资金需要时间，开发商不应盲目乐观。