楼市再迎最佳购房“窗口期”？

【中国经营网综合报道】在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后，地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。一系列利好之下，有不少业内人士认为，在目前价格还未“触底反弹”前夕，最佳购房“窗口期”已至。

楼市再迎最佳购房“窗口期”

据第一财经日报报道，过去十年，尽管楼市总体处于大幅上涨状态，但对购房者来说，仍有一些最佳的入市时间窗口，可以更低成本、更加从容地挑选。比如2008年9月金融危机爆发后到2009年的一季度就是一个很好的时间窗口。

“我当时在厦门大学附近买的二手房，单价不到9000元，当时很多人都觉得买贵了，但现在一平方米已经3万以上了。”来自泉州安溪的施先生说。

此后，2011年底到2012年上半年，楼市又迎来一个最佳购房窗口。以广州为例，当时购房者在广州市区买的房子现在都涨了四成以上。

而现在，类似的最佳购房窗口似乎已显现。不少业内人士表示，从现在开始到二季度末，将是入市的一个很好的窗口期。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市为最佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

过去十年屡屡准确预言楼市走势的“大炮”任志强日前在佛山演讲时称，虽然目前6亿平方米库存超出预期，但伴随着房地产投资、土地供应减速，到了第四季度，供求关系回归平衡，价格就要开始上升。

“之所以说目前出现了最佳购房窗口期，在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》，目前整个楼市政策环境趋于宽松化，而且后续还有望出台一系列政策，比如公积金贷款额度的提高、公积金贷款首付比例下调等，这些都会带来住房市场成交量上升的态势，进而促进房企调整定价策略，并采取涨价的做法。

严跃进说，从这个角度看，随着整个房地产市场复苏迹象的出现，若不积极入市，可能会延误最佳购房时机，并且导致购房成本加大。

中原地产首席分析师张大伟也分析说，在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性的普遍政策出台之后，窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段，总体上看，一线城市的窗口期已经出现。”

这其中，供需比较紧张的深圳去年12月份新建商品住宅的环比涨幅为1.2%，成为当月全国70个大中城市中唯一环比上涨的城市。2月涨幅虽然有所收窄，但依然保持增长态势，成为全国唯一的房价连续上涨的城市。在不少业内人士看来，其他供需比较紧张的一线城市和部分二线城市也将迎来反弹。

张大伟说，去年一线城市不少楼盘都跌了10%，接下来马上要恢复到去年下跌之前的最高点。“也就是说，现在正处于2014年深跌之后的恢复之中，再往上冲多少，要看政策的力度有多大。”

任志强：住宅投资增速急降

据人民网报道，“房地产开发投资增幅也在下降，去年可能会降到10%，今年仍然会继续下降。”任志强在2015中国房地产500强测评成果发布会说到，从增长比例的情况来看，今年住宅增速急剧下滑，商业和写字楼还是持续上升。

目前土地的供应面积还在持续下滑，提到土地对于未来投资的影响，任志强表示，“如果没有土地做前期准备的话，后期让投资持续增长是不可能的，当土地处在持续低位的时候，后续一定出现供求关系恶化，而不是供需关系得到改善。”对于新增供应量减少问题，任志强认为这个不是房地产“不行”了的迹象，反而提出减少供应量有利于消化库存以及稳定价格。

任志强指出去年新开工面积还是持续的负增长，这种负增长有利于调整供求关系，但是不利于GDP增长。“其实每年预售面积是超过竣工量的，累计起来，从09年到现在，大概已经超卖了12亿平方米，现在的总量并不足以保证后续持续低迷的开工保证市场的供求”任志强说道。

同时，任志强指出去年土地购置最快和最慢的城市差距非常大，分别为-88.9%和206%。同时销售量也急剧下滑，仅为-16.3%。但同时他也预计三月份数据会回升。今年一季度中部和西部明显数据大幅度下滑，他认为消化周期会继续拉长。同时他认为一二线城市的库存很容易被消化。

谈到目前人口变化时，任志强认为2015年已经是我国人口的最高峰，2015年之后人口趋势出现了下降。从目前的人口结构上来看，实际上小户型的刚需需求逐渐转化为以改善型需求为主。

任志强对今年的货币政策持乐观态度，他认为，“逐渐是有利于居民住房消费以及有利于城市发展建设”。

不超20城有望反弹

投资需求曾一直是楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大收益。但近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。