瑞房调整发展模式之难

或许是受够了内地房地产市场的起伏不定以及旧改漫长的动迁期，一向以持有物业闻名的瑞安房地产决定开始着手今年的“大甩卖”。

3月17日，瑞安房地产(下称“瑞房”)正以12亿美元(约合人民币74.7亿元)的价格，沽售上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期，其报价约为9万元/平方米。与此同时，瑞安新天地所在的太平桥板块，瑞安的翠湖天地豪宅项目也将在2015年入市。公司计划在4月中下旬展开销售活动，并将于2015年底入市。

已经打好如意算盘的瑞房正计划将出售后入账的资金，用于降负债以及投资新的项目。但是，目前瑞房计划“知识型社区”的新项目能否成功提高周转率却依旧成谜。

瑞房再次“卖卖卖”

据媒体3月17日报道，瑞安房地产正以12亿美元(约合人民币74.7亿元)的价格，沽售上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期。这一笔近75亿元的出售，距离瑞房上一笔巨额出售刚满半年。

瑞房对此并不讳言：“公司主要问题是‘资产重，周转慢’，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投别的项目。将来的大部分资产包括商业部分，只要价钱合适都会考虑出售。”

上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监分析认为，一方面是瑞房认为内地持有物业的升值空间已经很小，尤其在写字楼供应量高企的上海，大中型企业对办公楼的需求普遍疲弱。此外，近一两年内地房地产市场的起伏不定，也让房企的看法偏向悲观。

“目前企业天地在上海写字楼中出租率和租金都属于中上水平，但是9万元/平方米的报价仍然偏高。”宋会雍对《中国经营报》记者分析说：“倘若项目是整售，一般接盘方会要求租金回报率在6%以上，这就要求瑞房对目前的近75亿元的售价做出一定的折让。”

但是卖家罗康瑞却依旧认为，目前联系的买家出价未达要求。“企业天地真的是最好的资产，我们是很不舍得出售的。”其表示。

曾经对出售西湖天地项目大呼“可惜”的罗康瑞在18日举行的年度业绩会上，也不止一次表示了对年景不好的无奈：“内地房地产市场不是很明朗。但现实的环境是公司的负债太高，有降负债的要求。接下来，商业资产、土地也都可以考虑出售来降负债。”

查阅资料不难发现，2014年年底，瑞房的净资产负债率为79%，较2013年上升20%。负债高企，很大的原因是，瑞房业绩持续下滑、销售回款追不上漫长的动迁所耗去的人力和物力。

Vote out压力盖顶

2015年是“上海姑爷”罗康瑞复出满一年。2011年，这位“上海姑爷”卸任瑞房的行政总裁，交由李进港接任。但随后，瑞房的业绩却呈现出一种起伏不定的状态。

在李进港任职第一年，瑞安房地产营业额较上一年上升74%，股东应占溢利增长22%，并在市况不佳且售价大致平稳的情况下，实现了销售面积的上升。2012年瑞房却仅实现营业额48亿元，同比下滑43%，净利润同比下滑41%，竣工面积也只有64.5万平方米，较李进港承诺的100万平方米差距很大。

在此背景下，多年来一直被视为瑞安新一代掌门人的李进港最终黯然离职。彼时，罗康瑞还专门做了一个向股东道歉的视频。“公司业绩不理想，我不想找什么借口。”罗康瑞也透露其想复出的强烈愿望。

罗康瑞复出的第一年(2013年)，瑞房的销售业绩开始出现恢复式增长。2013年全年销售额共实现合约物业销售额人民币166亿元，达到2013年销售目标的151%，较2012年增长190%，但较同规模房企依旧有不少差距。

然而，步入2014年后，瑞房又很快陷入业绩下滑的深渊。截至2014年12月底，瑞安房地产2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。若按瑞安房地产年初设定的130亿元销售目标，其今年的目标完成率仅为75%。

在瑞房最新公布的2015年前2个月份的业绩似乎也难以摆脱下滑的“主旋律”。数据显示，瑞房合约物业销售额达到2.19亿元，一月份销售额按年同比下滑75%，一月份合约销售面积则同比下滑43%。2月份合约销售为3.12亿元人民币，依旧按年跌9.3%。