贵阳楼市悄变探因

【中经点评】随着2014年底贵广高铁开通及贵阳多条城市轨道交通的建设，在不少媒体眼中，曾有“第二个鄂尔多斯”之称的贵阳楼市，正在悄然生变，成为因基建投资而快速升温的典型样本。不过，贵州当地一位大型房企营销中层指出，楼市存量还在高位，去库存仍是头等大事。

据每日经济新闻报道，全国两会期间，李克强总理无论在政府工作报告中，还是在参加各地代表团谈话时，都在强调一点：中西部已成为国家经济投资的重点，尤其是西部地区，涉及铁路等重大基建项目。

贵州，作为一个发展较慢的西部省份，其城镇化率远低于全国平均水平。不过，随着2014年底贵广高铁开通及贵阳多条城市轨道交通的建设，在不少媒体眼中，曾有“第二个鄂尔多斯”之称的贵阳楼市，正在悄然生变，成为因基建投资而快速升温的典型样本。

合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨10.9%。不过，当地一位大型房企营销中层指出，楼市存量还在高位，去库存仍是头等大事。

基建提高楼盘价值

两年前，《每日经济新闻》记者实地调研了贵阳楼市。彼时，当地楼市受到“全国第一大盘”花果园、中天城投“未来方舟”等超级大盘冲击，库存压力巨大。其中仅花果园项目就占了全贵阳楼市份额的五成以上。

业内人士认为，贵阳频出超级大盘，是当地财政薄弱的无奈选择，但这在全国省会城市中并不多见。

贵阳地方财政薄弱也致使其基建难以跟上，比如轨道交通。2012年是国内城市轨道交通“井喷式”获批的一年，但直到2013年，贵阳才赶上轨道交通的“班车”。

按照规划，贵阳轨道交通网由4条线路

组成，其中1号线连接了观山湖区、老城区及小河片区，相当于拉通了贵阳老城至新城，总投资193.7亿元，建设工期4年半。

绿地集团贵阳一位营销中层人士向《每日经济新闻》记者表示，“贵阳轨道交通开建以来，沿线楼盘卖得都很不错，售价也比其他周边楼盘每平方米高出三五百元。”

除了市内交通改善，去年底，正式运营的贵广高铁成为连接贵州到广东，乃至华南地区的一条大通道。

在碧桂园贵州区域公关负责人周灵梓看来，广东虽是经济发展的前沿地区，但贵州在生态环境和发展后劲上更有优势，从华南来贵州旅游度假的人很多。碧桂园的定位就是旅游度假产品，到广东推销“第三居所”概念。

去年房价上涨一成

随着国家对中西部投资力度的加大，以及贵阳的城市基础设施大幅提升，当地房价也坐上了“高铁”。

合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨10.9%。

周灵梓透露，贵阳花溪碧桂园项目自2013年底开盘以来，占据贵阳七成以上别墅市场，累计销售回款23亿元，主打户型248~600平方米，销售均价9000~10000元/平方米，利润率约10%。他对这一利润率水平很满意。《每日经济新闻》记者注意到，贵阳楼市90%以上属于外来房企。随着大盘逐渐消退，像万科、保利、中铁、碧桂园、绿地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校装修房，以低容积率和高绿化率为营销卖点，抢尽了当地楼市的风头。

周灵梓介绍，贵阳大盘项目面对的主要是工薪阶层，容积率很高，当地市民其实不太喜欢住这种房子。

“短平快”运作加速去化

“我最近调研发现，贵阳楼市至少仍有1200万平方米存量。”负责代理策划北大资源·梦想城的传世(中国)地产顾问有限公司刘永坤向《每日经济新闻》记者透露，虽然国家加大了基础设施建设，提升了当地楼盘的附加值，但同时驱使当地的房地产供应量迅速增长，加大了去化压力。

因为沾了高铁的光，位于观山湖区火车北站正对面的北大资源·梦想城曾令贵阳地产界“眼红”，但如今他们的日子也不好过。

刘永坤介绍说，“高铁开通之前，项目主打高铁经济牌，向投资者宣传项目未来发展潜力等，一直到开通那几天，售楼部的客流量都很大。随后，来访客户大不如前，以前1个月销售7000万~8000万元，现在只有2000万~3000万元，下降了六七成。”

前述绿地集团贵阳营销中层人士指出，虽然存量仍在高位运行，但在销售方面不同楼盘区别较大，位置较偏的楼盘应该快速灵活出货。

刘永坤指出，开发商不像以前操作大盘时，先把配套做起来再集中性推盘，当前多数房企拿到预售证后不用多等就开盘，做得多是“短平快”项目，比如推盘100套，只要成交80套，就已经达到了预期效果。

据合富辉煌预测，2015年贵阳住宅市场供应量不会超过500万平方米，销售量不会突破2014年的600万平方米，下降趋势明显。