房地产投资年内仍将下滑的背后

【中国经营网注】交通银行首席经济学家连平指出，房地产投资增速的回落是必然的，因为整个需求跟过去相比发生了非常大的变化。随着房地产长效机制的不断落实，比如不动产统一登记制度的推进，房地产税研究立法等一系列措施，使得房地产作为投资产品的需求逐步减弱。“2015年上半年投资增速可能会跌破10%，下半年则可能会企稳。”连平说。

据《21世纪经济报道》报道，2月底至今的土地市场较为清淡。数据显示，3月上旬一线城市土地总成交仅59.8亿，环比同比均明显下调，20大房企全国拿地仅5亿。

1-2月份，全国土地成交下滑，房企土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%;土地成交价款699亿元，下降30.2%。

全年来看，2015年土地出让收入或出现下降。财政部“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”中预计，2015年地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。

21世纪经济报道记者获悉，诸多房企对2015年的拿地金额和预期都有所下调，在全国商品房可售面积创下历史新高的背景下，房企普遍面临很大的去库存压力，即使计划大幅拿地的房企也更多考虑存量的并购。

包括民生证券在内研究机构预计，2015年房地产投资增速还将下滑，全年或降至10%以内。

去年房地产投资增速创下5年新低后，2015年继续下滑。1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅新开工面积9852万平方米，下降19.8%。

房企的拿地意愿在降低。北京中原地产首席分析师张大伟认为，土地市场冷清的主要原因，是各主要城市土地挂牌暂停，预计3月份会出现抢地的高峰。

从目前推地情况及市场情势来看，美联物业全国研究中心认为，3月份引人关注的仍是上海地市，其将推出起始价为60.67 亿元的稀缺宅地，其余城市则表现平平。

拿地节奏可以看出企业对市场的判断，房企拿地基本上目前集中于一二线城市，预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈，其他城市则多会避开。

民生证券宏观研究团队对3月30城市高频跟踪的房地产销售套数和面积数据显示，同环比均大幅走弱。从销售-库存去化-土地购置-开工投资的传导链条看，房地产投资还有持续下行的压力。

根据西南证券分析师王立洲的观察，商品房销售金额一般领先于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会领先房地产开发投资3个月左右。2014年1-11月份，商品房销售额累计同比下降7.8%。预计2015年上半年销售增速将有明显提高，在销售开始回暖的6-8个月后房地产开发投资增速才会有所起色。

但与此同时，截至2月末，全国商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，再次创下历史新高，未来去库存压力仍然较大。花样年总裁潘军透露，2015年花样年将不再买地，而是全力去库存。

值得注意的是，保障房建设也已出现结构性过剩。易居房地产研究院研究员谢金龙指出，有数据显示，到2014年9月底，通过廉租住房等实物方式及发放廉租住房租赁补贴的方式，我国现有城镇低保家庭已基本实现了应保尽保。预计整个“十二五”保障房开工量近4000万套，建成量将超过2600万套。保障房快速建设的的同时，多省保障房空置率大幅上升。

国务院总理李克强在全国两会所作的《政府工作报告》指出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。住建部去年已发出通知，地方可以回购商品房转为保障房。

王立洲认为，2015年全年房地产开发投资完成额增速继续下行是大概率事件，预计2015年全年房地产开发投资增速将首次降至个位数，至6%左右。

交通银行首席经济学家连平指出，房地产投资增速的回落是必然的，因为整个需求跟过去相比发生了非常大的变化。随着房地产长效机制的不断落实，比如不动产统一登记制度的推进，房地产税研究立法等一系列措施，使得房地产作为投资产品的需求逐步减弱。“2015年上半年投资增速可能会跌破10%，下半年则可能会企稳。”连平说。