不动产“总登记”前置 未登记房屋将遇“产权普查”

中国将近20年没有进行住房普查的尴尬局面，有望随着3月1日《不动产登记暂行条例》的实施而有所改观。国土资源主管部门已经确定，不动产统一登记实施后将首先进行“总登记”。

“总登记”系工作术语，意指对国土范围内的所有不动产进行登记，这既包括原有已登记核发不动产产权证书的房屋和其他不动产，也包括因各种原因未进行登记、备案的房屋和其他不动产情况的核实。在“总登记”工作完成后，国土范围内原则上将不存在没有登记备案的房屋和其他不动产。

作为有效完成不动产统一登记工作的机制保障，国土资源主管部门已经确定将在全国所有不动产登记职能部门专门设立“不动产登记员”，在培训和考试合格后上岗执业，从事不动产统一登记“总登记”、“初次登记”和“变更登记”等工作。

全国“总登记”

“按照现在已经基本确定的工作安排，不动产统一登记工作开展后，将进行‘总登记’工作，这一点已经没有疑义了，‘总登记’是不动产统一登记制度的基础。”日前，包括房产在内的此前因各种原因未办理产权登记或备案手续的不动产产权权属状况，都将被厘清。一位不愿具名的国土资源部官员告诉《中国经营报》记者。

所谓“总登记”，是指不动产登记机构为完成辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记。按照已经基本定案的《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》（下称“细则”）的要求，在“总登记”的过程中，地上定着物未登记的，应当一并登记。

一位参与“细则”前期讨论的权威人士告诉记者，目前，由于各种不同的历史原因，在我国国土范围内，存在相当部分的不动产没有进行产权登记或备案，这其中既有城镇住房、农村土地，也包括部分林地、海域、草场等。而在“总登记”的过程中，这些未登记不动产产权，合法合规拥有不动产权权属的，将全部被纳入登记备案并逐步实现在不动产统一登记平台上共享，不符合有关规定的，也将明确情况、状况。不过，按照当前政策口径，将不涉及小产权房。

3月1日，《不动产登记暂行条例》在全国范围内正式实施，作为不动产统一登记工作牵头部门的国土资源部，已经确定在初步完成登记机关职能整合之后，逐步在全国范围内开展“总登记”工作。

由于包括房屋在内的不动产权属状况相对复杂，总量较大，因此，这或将是一项耗时许久的工作。根据国土资源部的工作安排，不动产登记工作将在2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度，至2017年实现信息共享，依法公开查询。

“拓展”至住房

在此之前，农村集体土地、宅基地等确权颁证的过程中，国土资源部已经推行了“总登记”的模式，在进行确权颁证的过程中，国土资源部认为“总登记”模式未来仍有巨大的运用空间，因此，将“总登记”引入不动产统一登记制度。

在“细则”下发征求意见的过程中，随“细则”征求意见稿，国土资源部还下发了《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》起草说明（下称“起草说明”）。

“起草说明”中称，“细则”将“总登记”界定为不动产登记机构为完成辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记，同时，将“总登记”范围扩展到地上定着物，规定地上定着物未登记的，应当一并登记。这显然包括住房。

“在住房领域，有两种特殊现象，一类是由于一些历史原因，住房的不动产权没有登记、备案，即有人实际占有，也符合法律可以拥有产权，但在法律上没有备案；另一类是出于个人考虑，主动不申请住房产权证明、备案，这两类情况都导致一些房产有人实际占有使用，但未进行产权备案的情况。”一位长期从事产权管理的基层住建官员称。此外，还有部分违法违规的不拥有产权的情况，比如违建等。

上述基层住建官员认为，不动产统一登记制度将“总登记”的工作方式，由土地领域拓展至地上定着物，可以有效的解决上述问题即该有产权权属的依法登记备案，不应拥有产权权属的，摸清情况、状况。

细则（征求意见稿）提出，不动产统一登记制度实施后，城镇住房颁发“不动产权证”中须提交“纳税识别号”。与此同时，“总登记”工作将并行开展，对于未登记产权的住房进行产权的“总登记”，以确保所有地上定着物均纳入产权登记系统。

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