鏖战绿地 万科并不真淡然

孙维晨

绿地集团终于在财务数据上超过了万科拿到了梦寐以求的第一名。

2015年1月4日，绿地集团董事长张玉良在其上海总部宣布，绿地集团房地产主业2014年全年实现预销售金额2408亿元，实现预销售面积2115万平方米。其中，国内销售金额2255亿元，较上年增长了43%；海外收入153亿元，较上年大幅增加467%；海外预销售面积42万平方米，较上年大增568%。

而万科则在1月5日发布2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%。

从财务数据上的对比看，绿地较万科确实已经技高一筹。但是多位业内人士认为，由于绿地并非上市企业，所以数据难以核实。但是未来万科或许不再刻意追求行业第一，因为万科现在不看销售额，开始看“回款”了。

绿地财务数字超越万科

绿地集团对《中国经营报》记者披露的数据显示，2014年集团房地产业国内销售金额上涨43%至2255亿元，占比94%；海外上涨467%至153亿元。住宅项目销售金额达到1112亿元，上涨20%；商用办公为1296亿元上涨90%。面积数据显示，绿地集团住宅增长7%达到1274万平方米，商用办公上涨93%达到841万平方米。

来自绿地集团的数据显示，从2010年到2014年其房地产业务销售额年复合增长率为37%，销售面积复合增长率为27%。

在绿地公布业绩前的2014年12月初，一家上海的民间房地产市场机构发布国内房企前11个月销售榜单，绿地集团以7亿元的微弱优势取代万科成为行业销售冠军。这一数据“闸口”般引发了舆论洪流。万科官方微信号“万科周刊”以此为由头发布一张图片，偶合了不屑与调侃。图片中仅有：“你懂的。”

一些行业观察家亦在上述市场机构发布数据后进行了质疑。他们援引不具名的绿地合作伙伴的疑问说，绿地是否将自己的房子抵欠款并计入销售。新浪乐居下属新媒体“一勺言”援引克而瑞上海机构研究总监薛建雄的观点说：“其实多数开发商都会以房抵债，绿地这么干更是在行业内出了名。”同时，该媒体亦援引不具名会计人士的观点说：“房企开发的房屋多属于存货，债务人以房屋抵偿工程款应该按照以存货清偿债务处理。现实情况是，开发商以房抵债，房屋销售的事实达成了，房产证也写了对方的名字，从这个情况来看，可以计入销售额。”

不过上述这些质疑都被绿地予以否认。绿地表示，绿地官方的相关数据合规合法，不会作假。绿地集团对记者回复说：绿地并不执于名次之争。

接受本报记者采访的多位上市公司负责人认为，绿地并非上市公司，其众多数据难以考据，因此无法判断实质数字。一位内地赴港上市房企副总告诉本报记者：“绿地所公布的预销售额应该是指目前尚未收到回款的销售金额。那么这不排除在回款过程中出现客户退房等情况。如果出现这种情况，那实际回款数据将少于其公布的预销售额。”

早在2013年，绿地以84亿元的销售额差距不敌万科。来自媒体的报道称，当时绿地集团董事长张玉良仅将此概括为“也就是两个项目的差距”。报道还援引张玉良的话说，2014年绿地将继续“叫板”万科。

为了实现绿地“拔得头筹”的目标，在2014年末绿地不惜使用全员营销冲刺卖房。几乎所有绿地员工都将同样的内容发至社交移动软件：“还有三天，结束2014年！绿地京津冀进行最后三天冲刺，有内部超低折扣，后天付10%的费用就可，最便宜的不到10万元！”

比起表面的营销手段，业内认为绿地快速赶追万科的动力来自其内在基因：善于博取政府关系。由于绿地集团董事长张玉良本身就出自政府部门，拥有政府背景，因此这个拥有高级经济师职称的下海干部有着天然的维护政府关系的思维方式：“企业要想有大发展，就要做政府想做的事情。”因此有人将他描述为在市场和政府之间游刃有余，善于整合协调政府资源。

张玉良的性格直接体现到了绿地这家企业的身上。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱此前撰文说绿地用第一高楼为地方政府打造城市名片，以此地价大量圈地。目前绿地在全国很多城市拥有令其他企业项目的大量土地储备。同时绿地在全国布局较为合理，在一些城市形成垄断性。这让绿地分散了区域市场波动带来的结构性风险，亦让绿地有了做大做强的基础。