北京楼市限高令全面解除？

【中国经营网综合报道】13日晚间，北京市住建委发布公告，曾经创下北京楼面价纪录的融创农展馆项目正式领取预售许可证，住宅均价达到16.5万元/平方米。业内分析，融创农展馆项目的高价获批，一方面说明北京在高端市场的松绑已经全面彻底，另一方面，此举更会引来原本计划低价入市的其他高地块项目的跟进，会进一步加重本已白热化的北京顶级豪宅市场竞争。

据证券日报报道，根据预售证的信息显示，融创农展馆地块的项目名为“观澜嘉苑”，本次获准入市的为项目的7号楼，住宅拟售价格为165023元/平方米，并成为全国预售均价最高的住宅项目。对此，有开发商表示，面对前三季度低迷的楼市，观澜嘉苑以这个预售价格获批，表明北京的项目限价政策已经全面放松。而去年10月份，融创中国董事长孙宏斌曾透露，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，位置最好的房源单价将超过30万元/平方米。

实际上，除了观澜嘉苑外，明年上半年预计还将有数个顶级豪宅项目入市，包括中赫置地的万柳书院、佳兆业广场等，销售单价都在10万元/平方米以上。对此，有业内人士称，随着高端项目的扎堆入市，马年北京的顶级豪宅市场将进入“近身肉搏”的阶段，竞争无疑会进一步加剧。

值得玩味的是，融创农展馆项目的“出身”已经决定了其成品房售价不可能低于一般豪宅：去年9月，融创以21亿元的总价，加异地建27.8万平方米医院的代价夺得了该地块，折合楼面价73099元/平方米，彼时业内普遍猜测，融创农展馆项目的定价会在15万元/平方米以上。

北京中原地产首席分析师张大伟计算，如果按照平均售价16.5万元/平方米计算，项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，其总货值可以突破100亿元，而相对于此，该项目的土地成本、建安、税费以及管理成本合计为60亿元，剩下的为资金成本。“如果按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将成为该项目成败的关键。”张大伟如是说。

而在年初融创的业绩发布会上，观澜嘉苑项目负责人、融创中国北京区域总经理荆宏曾透露，已经有不少融创老客户对项目表示出购买意向，公司争取让该项目在今年9、10月份亮相，但能否开盘销售取决于政府对售价的审批，何时获取预售证是年内能否销售的最核心问题。预计景观好的湖景房能卖到30万元/平方米，普遍单价将控制在15万元/平方米—16万元/平方米，主力户型在230平米-300平米左右。

据悉，观澜嘉苑本次共有51套产品入市，其中商业11套和住宅产品40套。除住宅部分外，商业部分的预售价格更是超过了18万元/平方米。张大伟透露，40套住宅，合计面积为1.12万平方米，总预售额为18.48亿元。其中最贵的一套为4单元的602室，建筑面积为373.89平米，预售价格为19万元/平方米，总额达7107万元。

与此同时，这批入市便宜的一套住宅，总价也达到了3763万元。

“高价格往往引发高关注度，无形中对项目起到了宣传的作用;另一方面，融创通过该产品的入市，能够强化资本市场对其高端物业运营商的认同，并且在近期陷入融绿股权之争的漩涡中时，高价项目的获批更是释放了其有实力、有资金收购企业股权的信心。”上海(楼盘)易居房地产研究院研究员严跃进如是分析。

在亚豪机构市场总监郭毅看来，融创农展馆地块获批价格远超预期，更是意味着北京市相关部门对于高端豪宅预售价格管控的进一步松绑。

另据了解，嘉源置业营销总监张大东表示，高端市场价格是否上涨主要取决于市场，从长期而言，高端市场是一个十分稳健的市场。

“从整体市场来看，2014年北京顶级豪宅 (一般指单价超过10万元∕平方米，单套总价超过3000万元的住宅)市场稳定且跑赢房地产‘大市’。”郭毅表示，据亚豪机构统计数据显示，近三年来，北京豪宅市场成交量一直较为稳定，单套总价3000万元以上的产品年均去化数量在100套至200套之间。

伴随着农展馆项目的获准入市，去年成交的多宗高价地块都将陆续在明年入市，包括万柳地王以及龙湖与泰禾的西局地块及夏家胡同地块等。对于明年北京豪宅市场的走势，多位豪宅项目的营销负责人均表示，明年单价超过10万元∕平方米的高端项目将会扎堆入市，顶级豪宅之间的竞争也将更加激烈。（编辑：姜小鱼）