空铺达30% 上海新鸿基中环广场陷业态调整困局

石英婧

上海中环广场位于淮海中路繁华商圈，作为新鸿基地产进入上海的首个商业地产项目，中环广场紧挨地铁口，周围高端写字楼林立，可谓占据地利优势。然而，11月12日《中国经营报》记者走访中环广场后发现，四层商业建筑内，空铺率将近30%，其中有内部人员透露，该广场四楼整层商铺已经关门歇业达半年了。

对此，商场相关部门表示，商场明年将会进入调整期，目前处于商铺招商阶段，以吸引高端品牌进驻为主。相关资料显示，自从15年前上海新鸿基商业地产落子淮海路商圈以来，商场已经经历了数度业态调整。业内人士分析称：“新鸿基一直秉持高端物业的打造，在上海市场的认可程度也比较高。但近几年高端物业的开发是遭遇到瓶颈的。”

空置率达30% 四楼整层歇业达半年

11月12日上午，记者来到上海新鸿基中环广场商业裙楼，在公司每层的指示牌看到，从第一层开始，就有零星的空铺出现，到了三楼，更是出现了大面积空铺现象。在四楼电梯口，记者发现了“暂停服务”的公告牌。尽管竖立在商场中的指示牌上依然显示着“L4餐饮”的字眼。这时，恰逢商场的工作人员张怡（化名）经过，记者以用餐的名义向其咨询商场业态分布情况。

张怡告诉记者：“四楼原来是一家餐厅，但因为效益不好，就关门了。目前商场四楼已经歇业长达半年之久。三楼现在除了餐厅和口腔医院，大部分也是空铺，商场可能明年会进行大的业态调整。”

记者反复从一楼到三楼走了几遍后发现，商场的空置率有30%左右。从一楼侧门进去之后就发现有连续三个店铺大门紧闭。而商铺的招商热线在墙壁上非常醒目。

第三方权威机构数据显示，中环广场整个裙楼商业建筑面积近12000平方米。而记者走访后发现，目前商场入驻品牌数量也并不多，除去空铺外，一楼三家咖啡馆比较显眼，二楼以美容美发、珠宝、家居品牌为主，三楼是餐厅和美齿机构。从品牌数量上来说，业态占比最多的是零售。而服装品牌全部是女装，不涵盖男装品牌，此外中环广场二楼还引入了卡森·海派名家，这一在写字楼裙楼商业业态中很少见的家居展览品牌。

记者还注意到，除了一楼的星巴克人气尚可之外，商场内一些餐饮零售、珠宝、美容等店铺门庭冷落。一位饰品专卖店的当班人员Luna告诉记者：“这里人气真的不行，我们专卖店在相隔不远的新天地时尚也有一家，但那家的生意和人气比我们家要好很多，我们虽是老店了，生意还是不行。”

缺乏特色业态 布局欠合理

高楼林立，一些国际知名金融机构、企业纷纷选择入驻于此的淮海路商圈，自当不乏人气。可为什么头顶新鸿基光环、坐拥繁华商圈和便利交通的中环广场却人气偏冷呢？中环广场周边靠近太平洋百货、K11购物中心、香港广场以及新天地时尚等，竞争激烈。是不是同商圈其他商业综合体也遭遇了这些瓶颈？带着这些问题，记者于11月12日下午至晚间徒步走访了方圆五公里左右的该区域商业综合体。

沿着淮海路一带前行，记者在离中环广场不远处看到了太平洋百货的巨幅招牌。走近一看，商场人气不错，一些年轻时尚的服装品牌以及较全的品类吸引了不少年轻消费群体前来。而除了服装、化妆品、餐饮品牌也呈现较为合理化分布。商场相关工作人员告诉记者：“太平洋百货的品牌相对要大众，但在淮海路上反而也能体现出特色。因此商场的人气都可以。”

在太平洋百货往前不远的地方，是新天地时尚商场和K11、UME影城、颇具海派气息的各种专卖店以及较为小资的咖啡馆餐厅，各种新兴业态层出不穷，还有正在搭建的艺术展展台，让新天地与K11集聚了附近一大批小资消费群体。一些年轻时尚、穿着国际范的海内外年轻人云集于此，或三五成群，或两两相伴，集聚了颇高人气。

反观中环广场，从目前商铺营运情况来看业态非常单一，更出现一层楼三家咖啡馆的同质化布局。而二楼的高端家居品牌、高端珠宝品牌以及美容美发品牌，似乎也让周围写字楼的上班族们望尘莫及。加上互联网新时代一些崭新业态的层数不穷，比较下来，让中环广场在产品定位上少了几分特色和洋气，多了一些沉闷与冷清。

而对于商场方面所说的明年在业态方面的调整情况，记者以意向投资者的身份致电咨询了中环广场招商部门，相关工作人员表示：“我们目前将会大力引进一些高端品牌的入驻，侧重方向为零售、餐厅等业态，美容美发等方面将不再吸纳新的品牌进入。您若是想做进驻商场的品牌，必须符合高端、连锁等条件，您这边给我们提供相应的资料通过审核方可在谈入驻。”