万科北京布局养老项目 窦店“幸福家”存缺憾

距离天安门约一个半小时车程的房山区窦店镇，一座砖红色的8层建筑拔地而起。万科集团副总裁兼北京分公司总经理毛大庆正在这座大厦脚下招呼着众多来自中国老龄委和一些政府部门、医疗机构的嘉宾。他们要为北京万科第一个社区化养老服务项目“万科幸福家”做一个热闹的面市仪式——就是他们眼前的那座砖红色建筑，其原本的规划是一栋写字楼。

毛大庆是看好万科养老地产的盈利前景的，但是对于这第一个“幸福家”产品他只希望能够实现投入与支出平衡即可。不过这个历时四年打造的1.6万平方米养老产品在某些方面依然存在一些不足。即便毛大庆也不得不承认，由于操作此类项目经验不足，在产品设计等方面依然存在缺憾。

“幸福家”的战略布局

“我们还没宣传，就有70多位老人住进来了。我觉得等揭牌仪式过后，这个项目就会被住满。”修身西装映衬着毛大庆的清瘦，而他的发言折射出对北京万科第一个社区化养老服务项目的自信。

一直拒绝使用“养老地产”这一概念的毛大庆告诉《中国经营报》记者：“根本没有养老地产这个概念。做养老不是做地产，而是做服务 。”万科幸福家便是万科推出的一个服务产品品牌。

他告诉本报记者，目前国内养老项目建设运营过程中存在规模化、孤岛化、机构化、自理化等误区。“所以理想的养老模式应该是小型化、社区化、去机构化、刚需化。”

毛大庆认为万科的社区化养老服务项目既不是养老地产也不是单纯的养老机构。“具体来说就是将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。”

毛大庆认为大多数老人会选择居家养老的方式，只有在老人不能自理、需要协助时，才会选择入住养老公寓。但与此同时，养老公寓最好和子女不要相距太远，能让老人在得到更好照护的同时，也方便子女探望。万科幸福家所提出的“温暖=一碗汤的距离”内在含义之一就是能让老人与子女的物理距离很近。

其实早在四年前万科便开始操刀试验“幸福家”项目。毛大庆告诉记者：“未来北京万科会在自己开发的住宅社区中选择一座住宅楼开发幸福家产品以作社区养老配套。”他认为这种模式可以充分利用社区现有的配套资源，进行适老化的设计和合理的整合，可以满足社区化养老模式的运营配套要求。而且不需要专门投资建设，可以节约社会资源。

而实际上，毛大庆已经就“幸福家”项目做战略布局。北京万科已选定10个项目做社区养老中心布局，其中北京8个项目，分布北京东、南、西、北，形成服务网络，总面积9万平方米，可提供近3000张床位。

窦店“幸福家”缺憾熙攘的人群在嘉宾们的讲话后拥入这栋8层高建筑。观察家们的镁光灯闪烁不停地捕捉着三楼若干可供参观的房间。一位65岁的北京本地看房者耳语到：“太小了，住着不知道是否舒适。”

这一栋建筑里面的房间大约60到80平方米，总建筑面积约1.6万平方米。在被北京万科改造成养老服务产品之前，它还是一栋被规划好的写字楼。毛大庆在记者采访时说：“目前床位费是介于2000至4000元不等。如果加上康复、餐饮等费用，每月价格大约为4000到8000元之间。目前还没有具体的入门资格。”他告诉本报记者，目前幸福家只接受中度护理状态以下的老人居住，“重度护理的老人需要医院和大量医疗设备，所以从负责任的角度考虑，目前我们只接受中度护理程度以下的老人。”现在这个北京万科旗下最大的幸福家养老寓所拥有30到40名员工。

目前在总计315个床位中，有70多位老人已入住。而这些北京万科养老产品的使用者几乎全部来自北京房山区。毛大庆告诉本报记者，目前该项目的经营性支出和收入基本持平，略有盈余。他认为这个投资约1亿元的“测试产品”目前尚处于投入区间，“只要不亏损就好”。他说，未来万科的养老产业是以营利为目的，并非公益事业。因此未来建设在万科各个社区中的“幸福家”养老项目完全面对市场，不局限于万科业主。

面向市场将意味着面临更大的客群考验。以窦店幸福家为例，它所面临的问题可能不仅是那个“嫌小”的潜在客户。在改造前，北京万科认为在远离市区接近河北的首都远郊，写字楼或许难以在此以自持的方式生存。因此经过一番改造，幸福家才得以面市。

而正是由于这样的改变，该产品的部分房间显得构造不合理，床位摆放不易接受。有在场的参观者认为，由于管道安装等问题导致走廊存在压迫感。

毛大庆坦言：“当时操作这个项目的时候经验有些不足，比如内部层高问题，房间的面积尺度过大，公共空间存在一定程度的浪费等。这些都是未来需要改进的方面。因为是第一次做这种项目，因此当初也不太清楚怎么做。但是做完这个项目我就基本能够把握这个流程的环节，知道应该怎么做。在这个过程中我们吸取了很多经验。”

不过毛大庆依然希望通过使用商业地产建筑打造幸福家项目。“因为本身要自持，所以商业地产项目最合适。但是在我们选定的住宅项目中并不具备商业的配套指标，所以只能使用住宅楼来做养老服务产品。”

中国人民大学老年学研究所所长杜鹏的建议是，万科需要在三个方面进行改进。“首先得弄清楚各个布点之间的关系，与孤零零的养老机构有什么区别;其次，这个项目究竟是机构还是社区养老，当老人身体不好的时候，能不能延续下去;最后，在今后的养老中心建设之前希望能请养老服务的专家看过之后再设计，目前存在着一些设计不合理的空间浪费。”