毛利率连降负债高企 房企怎么办？

【中国经营网综合报道】继一季度及中报业绩双双下降后，上市房企三季度业绩下滑幅度还在不断加大。截至目前，两市已有80家房企披露了三季报或业绩预告，实现归属于母公司股东的净利润同比下降9.7%，下降幅度较中报时进一步扩大。而业绩下滑的背后，前三季度上市房企结算收入有限、费用占比攀升、毛利率回调的现象十分普遍。

房企业绩“三连降”

据中国证券报报道，今年三季度，楼市延续了自年初以来的调整势头。

Wind数据显示，目前已有80家房企披露三季报或预告。已披露三季报数据的房企1-9月实现营业总收入2642.3亿元，同比增长7.38%;实现归属母公司股东的净利润284.8亿元，同比下降9.7%。而在中报时，上述公司净利润同比下降0.27%。这一业绩增速也创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。

实际上，之所以2014年“风光不再”，与行业销售低迷、房企结算收入下滑、费用率攀升的现状密不可分。

由于今年以来楼市连续调整，去库存压力加大，房企纷纷增加了营销力度。按照会计准则要求，费用支出将计入当期损益表，也就导致房企销售费用不断增加。在结算收入并未改善的情况下，今年房企毛利率正连续下滑。

统计显示，三季度上市房企整体的销售毛利率为34.18%，较中报下降0.01个百分点，较一季度下降1.65个百分点，同比也下降了1.33个百分点。与此同时，销售费用/营业总收入的比值从中报时的3.22%，上升至三季报的3.50%，同比也增加了0.14个百分点。

受此影响，不少上市公司前三季度的业绩出现明显下滑。上述80家房企中，有48家房企的净利润出现同比下降，占比六成。即使是房企龙头，在前三季度的业绩表现也未必都尽如人意。

万科三季报显示，公司1-9月实现营业总收入631.4亿元，同比下降0.43%;实现归属母公司股东的净利润64.58亿元，同比增长4.84%。第三季度公司净利润同比增幅仅有2.80%。1-9月，公司累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入615.8亿元，同比分别减少4.6%和1.0%。

招商地产前三季度的业绩则同比下降了37.85%，其中第三季度业绩同比降幅达到56.83%。招商地产表示，三季度结转产品的品种结构变化，导致毛利率下滑。此外，由于项目竣工分布不均衡，三季度毛利率较高的项目暂未结算。

除了毛利率下滑等不利因素以外，负债高企亦是房企难言之痛。

据中国经济网报道，根据Wind资讯统计数据显示，在沪深两市45家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为12家，其中，万科和招商地产负债合计超过1000亿元，分别为4137.91亿元、1046.76亿元。不过，从资产负债率的情况来看，万科为79.6%，招商地产为72.2%，而多家中小房企资产负债率都超过了80%的红线。

10月26日晚间，万科在其发布的第三季度报告中表示，公司继续坚持现金为王的策略，财务、资金状况都保持在良好状态。截至2014年9月30日，公司持有货币资金人民币487.4亿元，较年初增加人民币43.8亿元。而剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为41.3%，公司的净负债率为26.2%，较年初下降4.4%，继续保持在行业较低水平。

对此，有业内人士直言，今年不少房企缩减了开工面积、有计划地减少了拿地金额，在扩张步伐上整体有所收缩，所以部分房企负债水平保持与去年同期持平。不过，这并不意味着房企资金压力会有所降低，相反，今年房价下降趋势明显，多数房企牺牲利润仍无法换来预期的成交量，完成销售目标的压力非常大。

上述人士还透露，个别企业为了偿还近期到期的贷款，房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血，却仍无法填补债务缺口。

实际上，为了缓解资金压力，今年以来，多家房地产企业选择出售旗下项目公司股权来增加公司现金收入。10月22日晚间，卓尔发展5.86亿元出售两个附属公司股权;9月底，美好置业因资金紧张出售旧改项目获得38亿元;此外，此前备受关注的南京下关区巨无霸地块也正在被分割出让;而10月17日，知名房企金地商置以1.73亿美元出售了西安、沈阳两住宅项目。

当然，这仅是冰山一角。个别房企甚至面临破产危机。以曾经的百强房企光耀地产为例，自今年6月份陷入破产危机后，该公司掌舵人郭耀名借贷的部分民间资金至今未还，甚至牵连到光耀地产控股公司*ST新都，目前*ST新都以担保人身份已经被法院划拨一部分钱偿还债务，甚至有可能为光耀地产背负还债黑锅。

对此，有业内人士表示，在行业调整期内，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，一旦项目销售不畅，难以回收现金，无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力，而割肉甩卖旗下项目公司股权是其纾解资金压力的有力举措，这无疑将导致房地产行业并购案快速增加，也是行业加速洗牌的现象。

不过，经过一番并购调整之后，房地产行业集中度将越来越高，强者恒强的趋势将更加明显，而中小企业的生存环境则备受考验。