一线城市房屋成交量回暖幕后

【中国经营网综合报道】2014年楼市变化太快了。上半年还是限购和限贷政策，下半年已经不是不能触碰的红线。10月21日，国家统计局发布的最新数据显示，前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1~8月继续扩大0.3个百分点;商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1~8月持平。

值得一提的是，进入10月份，各地楼市似乎发生不小的“逆转”。上周，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市出现“井喷”。“央行的利好政策一出，很多消费者会觉得楼市已经见底，纷纷开始购买。”仲量联行华东区研究部总监周志锋表示。

降价催回暖

据第一财经日报报道，中信建投数据显示，上周(10月13日~19日)一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面积24.51万平方米，环比上升133.95%;上海商品住宅成交面积49.85万平方米，环比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98万平方米，环比上升69.06%;广州商品住宅成交24.02万平方米，环比上升50.77%。

那么，问题来了，楼市因何出现快速“回暖”呢?答案或许来自于9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)。9·30房贷新政一出，半个月我们就把开盘的三栋楼卖掉一大半。”上海市中信泰富售楼处一位销售人员坦言。据上海房屋交易中心数据，该楼盘也一度成为周销量冠军。

实际上，国家统计局数据显示，前三季度，房屋新开工面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%。商品房销售方面，前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%;商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%。

截至9月末，商品房待售面积5.71亿平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。可以说，没有9·30房贷新政的强势来袭，就没有房屋成交量的“回暖”。

此外，中国指数研究院数据显示，上周(10.13-10.19)一线城市上海推出9个项目，北京和深圳各推出5个。其中开盘的项目整体去化率60%，一线城市项目去化率为65%，二线城市为55%。在其检测的十大城市，开盘的刚需项目占45%，改善项目占21%。

二手房市场也开始升温。“上海的二手房交易价格出现温和上涨，很多不错的楼盘和小区确实出现了提价的情况。”上海市西康路中原地产一位姓梁的客户经理表示。

以位于上海市静安区的泰府明邸为例，该楼盘一套118平方米的2居室毛坯房在9月26日的报价是600万，之后国庆期间出现了610万的报价，昨天涨到了620万。据该客户经理回忆，该套房曾差点以580万元价格出手。“现在价格非常坚挺，议价空间不大，但是涨价空间还是有的。”上海新闸路信达房屋一位置业顾问称，“隔壁的远中风华小区，我们在国庆期间就成交了两套!而以前，平均两个月才成交一套。”

虽然成交量在回暖，但价格却在“打折”。据《21世纪经济报道》报道，在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。万科甚至认为，四季度楼市是继续降价态势，会有更多楼盘降价。“房价下跌是有合理空间的，去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。”

多位业内人士也表示，新政给市场带来的是一个销售窗口期，并不能说市场就此反转;长期来看，房地产业新常态已确立，楼市供求关系逆转，整体供大于求，房企去库存是首位，楼市正在进入存量房时代。

事实上，从房价惯性看，目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数研究院统计，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

从近期入市的新楼盘来看，定价以平稳为主。深圳的华润城、北京的中冶德贤公馆等，都采取了平价入市策略。万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。

“一部分开发商降价，一部分开发商观望，等市场回升”，中原地产研究总监刘渊认为，当前市场以上市公司为代表，年度销售计划有压力，价格策略比较灵活，会积极定价;而一些本地小开发企业，没有业绩压力，有些是项目公司运作，负债较少，不愿意降价。