去化难松贷急 房贷证券化或助推楼市回暖

房贷新政“搅乱了”长假后的第一周。

随着限购政策逐渐淡出历史舞台，限贷政策也在“十一”黄金周前解禁。多重利好之下，刚刚过去的黄金周，俨然成了全国楼市开盘周和成交黄金周。

从某种程度上而言，这七天“战绩”的好坏，能够预示全年的“战绩”。根据房价点评网监测，“十一”黄金周，规模房企在20个重点城市中的上市项目超过100个。其中，前10个重点城市的新建商品住宅新增供应量约499.26万平方米，环比大涨141%。

更为甚者的是，从黄金周的销售数据来看，仅在南京的商品住宅共认购量就达到了2812套，日均认购402套，同比增长47%，创历史新高。值得注意的是，今年9月南京取消楼市限购之前，日均认购量仅200套左右。

然而，值得回味的是，面对突如其来的销售攀升，是楼市真正回暖的信号释放?还是仅仅是大跌之前的“回光返照”呢?对此，中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经营报》记者，由于库存的积压去化时间较长，加之信贷的供给量超不过2012年，因此整体市场的供应增加，而需求也将受到信贷政策的松绑释放，四季度市场的成交量值得期待。“预计四季度房价依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。”

改善型需求获益

9月30日，央行、银监会宣布放松对首套房认定标准：对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款购买普通商品住房时，银行执行首套房贷政策，首套房利率最低可打七折。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，过去营销手段屡屡创新，但对于成交量的提振并不明显，这和信贷政策没有跟进有关。而此次在央行的政策下，救市力度总体来说比较大。重要的是，这将大大释放改善型需求。

“十一”期间，本报记者走访了北京几个在售楼盘后发现，前来购买或者有购买意向的人士，多数都是已有一套住房，欲进行住房条件改善的。已有一套住房的吕女士告诉本报记者，信贷新政确实对其购房计划有很大触动。

“如果开发商在价格方面能再优惠一点，银行利率也给优惠一些，我们会立即出手。”吕女士说道。

据链家地产市场研究部提供的数据显示，今年“十一”黄金周期间，北京市二手住宅成交均价为28243元/平方米，较9月份上涨6.8%。从成交结构上看，国庆假期期间中心城区(东城、西城)成交占比较上月增加6%，而近郊区(昌平、大兴、顺义、通州)的成交占比较上月有4.3%的降幅，这在一定程度上提高了全市二手住宅的成交均价。

对此，链家地产市场研究部张旭认为，价格方面市场预期有所升温，个别业主的确出现涨价行为，但幅度并不大。尤其是在大部分业主都是置换房屋的情况下，他们更在意是否能够在当前顺利换房，而不是坐地起价。总体来看，当前价格仍然保持平稳。

与此同时，记者还发现，“十一”期间，很多房地产开发商都打出了购房返现、购房送旅游等促销广告，但真正明码打折的为数并不多。

对此，有业内人士告诉本报记者，就目前来看，“央行松贷”让开发商对楼市的预期趋于乐观，因此折扣力度也大为减小。而且不排除目前的额外折扣可能会随时取消。“由于开发商上半年销售业绩都不理想，因此暂时在价格方面不会有过大动作，还是以走量为主。”

根据链家地产市场研究部统计，若扣除保障房、自住房以及定向安置房，“十一”期间纯商品住宅的成交量仅为152套，比2012年、2013年分别下降60.1%、61.4%。

“虽然从整体网签量来看，今年‘十一’假期的网签要稍好于2012年，但从纯商品住宅成交来看，成交创下历史同期最低。”链家地产市场研究部张旭认为。

对此，中国房地产协会市场委员会副秘书长、亿翰智库董事长陈啸天告诉本报记者，从短期来看，房价下行趋势仍未改变。