摩天大楼热潮的幕后

【中国经营网综合报道】数据显示，全球300米以上的超高层建筑目前在建的有125座，其中78座在中国，占比达到62.4%。而值得注意的是，对于这场“摩天大楼热”的主导者地方政府而言，增加税收或是其推动建设的初衷。而主要参与者——成熟的开发商将收获业内声望、低廉的土地以及便捷的高额融资。

据每日经济新闻报道，以前在中国只要超过100米就算超高层，然而根据目前世界超高层建筑学会的新标准规定，300米以上才能列为超高层建筑。“根据这个标准，目前全球有79座超高层建筑，其中25座在中国，占比31.6%;全球在建的有125座，78座在中国，占比62.4%”，世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事吴沂城称。

世邦魏理仕的报告显示，目前超高层建筑主要集中在中国、美国、中东，其中又以中国为首。

城市天际线被拔高之时，高层建筑的更迭速度也愈来愈快。在深圳，超越160米的深圳国贸大厦，用了10年，但超越441.8米的京基100，仅用了3年。今年7月14日，尚未竣工的平安金融中心大厦主体高度已达到448.3米，正式超过京基100。该项目预计在2016年竣工，届时主楼118层，塔尖高度660米。竣工后，将超过上海中心大厦，成为中国第一高楼。

在世邦魏理仕策略顾问部董事黄易里看来，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨，另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。

不过，并不是只有一线城市在建超高层建筑，二线城市的热情同样不可小觑，如南京紫峰大厦450米，武汉绿地中心606米，天津117大厦597米，苏州中南中心729米。在今年某论坛上，吴沂城曾表示，中国在建的78座超高层建筑分布在全国29个城市，一半以上在二、三线城市。

实际上，对于地方政府而言，建设高楼虽有政绩因素的考量，但又不止于此。多位业内人士表示，这更像是一场政府放长线钓大鱼的好戏。黄易里表示，为了吸引优质开发商前来建设超高层建筑，当地政府往往会在出让土地的价格上让步，这意味着土地出让金并不是政府的目标，或许税收、区域形象和招商引资等其他因素才是。

黄易里估算称，如果建设100米高的建筑，建筑面积一般在5万平方米左右;如果建设300米高的建筑，建筑面积至少将达到15万~20万平方米。

而在她看来，建设超高层建筑，一方面提升了核心区域的土地使用率，增加了纳税企业数量;另一方面，地区的区域形象得到大幅提升，更有利于吸引优质企业将总部迁移至该地，这些都将给当地政府带来丰厚的税收。

在业内人士看来，中国近年的高楼热，离不开地方政府、开发商和租赁客户三方基于自身需求的推动。不过，黄易里认为，地方政府始终是主导因素，建设超高层建筑多由地方政府的城市规划所决定，往往在出让土地时就已规定好最低建设高度。

除此之外，超高层建筑还将直接拉抬当地招商引资的金额，给一些城市直接带来至少30亿元~50亿元的投资，黄易里保守估计道。但是，能否顺利收获丰厚的税收，还与当地的产业状况、经济发展程度相关。吴沂城曾表示，目前超过六成的超高层建筑集中在二、三线城市，比如重庆、南宁等地，而当地已出现供过于求的问题，超高层建筑的出租率堪忧。

此外，对于多数参与进来的开发商而言，预期收益是推动其建设超高层建筑的动力。因为整体来看，建筑的楼层越高，租金越高。世邦魏理仕报告显示，超高层写字楼在第一轮租金调整结束之后，会比周边甲级写字楼获取更高的租金，溢价一般在10%~40%。

不得不提及的是，开发商建设超高层建筑的收益，要从两方面考虑：产出和投入。在黄易里看来，虽然建筑高度不一定能带来高租金回报，但是往往带来更低廉的土地以及更便捷的高额融资。

黄易里表示，建设超高层建筑的风险并不一定会大于普通建筑，关键在于拿地成本和融资能力。一方面，能够建设超高层建筑的开发商，往往会从政府手中获得较为低廉的土地;另一方面，开发商的启动资金达到投资额的35%就可撬动项目，在建设后期，因为超高层建筑的估值高，开发商还可通过抵押等方式获得便利的高额融资，利用滚动开发提供现金流。

以建设武汉绿地中心、大连绿地中心等超高层建筑的绿地集团为例。据《瞭望东方周刊》报道，2009年，南昌市政府、济南市政府都曾为吸引绿地集团在当地建设超高层，捆绑低价住宅用地。此外，有绿地项目之地便有众多银行组成的银行团身影。在业内人士看来，正是绿地的超高层建筑，使得其拿地成本低、融资能力强。

不过，风险低只是对相对成熟开发商而言，超高层建筑的回报周期一般较长。世邦魏理仕资深董事林天春曾表示，对于超高层建筑的开发商而言，回报期基本在10年左右，如果市场处于供大于求状况，开发商还需深耕品牌，周期将进一步拉长。（编辑：姜小鱼）