房贷新政注射“强心针”：房企不愿放弃利润

原本波澜不惊的房展会,突然因为节前一个政策而被搅动一池春水。央行、银监会出台的相关房贷新政,让购房者有机会得到实惠的同时,也相当于给开发商打了一针强心剂。昨天开幕的“十一假日楼市”上,就有展商直截了当地拿新政做起了文章。一些购房者也希望赶上将要落地的新政,而选择来房展会现场“打样”。

就昨天现场来看,开发商给出的实际折扣不太给力,分析认为,开发商对救市还有期盼,限购放开后盼来了信贷新政,因此不愿意放弃利润。

静候新政购房者来“打前站”

“小姐,微信我不会用,你能帮我扫一扫吗?”与3月、5月两次房展会相比,此次十一“假日楼市”人流量明显增加,“微信营销”几乎成了每个参展楼盘必备的武器。扫描二维码并转发朋友圈,即可获得从饮料到大米、食用油不等的小礼品,也让现场一些中老年看房者急得让销售人员当场培训使用微信。

9月30日,央行、银监会发布系列政策,业内普遍认为,这对目前低迷的楼市是一大利好。记者注意到,一些购房者就是看到了这个政策后,决定先出来看看房。

一位带着小孩来看房的女士坦承,有了小孩以后其实早就想换一套学区房,苦于自己有过贷款记录,就算把现在住的房子卖了还是二套房,学区房很贵,要凑七成首付难度相当大,根据新政策,房贷结清名下无房的话,有可能享受到首套房的待遇,那对他们来说可是好消息。当然,她也知道政策落地可能需要一段时间,不过看房子本来也会花费很长时间,所以趁着假期赶紧先出来“考察”一下,探探行情和价格。

“贷款结清算首套,这意味按房的压力降低了很多,一些原本买不起房子的人现在可以买房了,买房人增多,有的开发商肯定就要涨价,不过,这部分人占比应该不多,所以房价不会大涨。”购房者邱先生说。

据统计,此次假日楼市国内参展项目超过60个,是三月房展的两倍多,本地房企占了大头,而万科、金地这些龙头房企依旧缺席。上海中原地产研究部经理卢文曦认为,近几年房展销售功能趋弱,万科的龙头房企开始全民营销,房企客户渠道增多,所以也要衡量成本和收益,所以大房企缺席热情有所消退。

噱头多,切实优惠少

“一套房贷结清再购享首付3成,首套利率最低可7折。”在一家开发商的展台,其张贴的“易拉宝”没有贴出自己楼盘的信息,却复制粘贴了一遍央行的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,而且还摆在最显眼的位置。这一举动耐人寻味。

尽管这个新政立竿见影的效果可能没那么明显,因为银行具体落实执行新政细则还要时间,但是开发商普遍认为央行新政至少提升了人们的“士气”,让更多原本受制于限贷政策的购房者有了看房的动力,对黄金周几天假期的销售将会是“锦上添花”。

从展会实际的情况来看,许多开发商也在动金融方面的脑筋,争取在细则落地之前先为购房者解决资金的问题,因而各种垫首付、“拖首付”层出不穷。如位于临港的保利蔚蓝林语允许购房者今年买房,明年才开始还贷。新虹桥首付则根据房型不同,推出28万到41万不等的垫首付活动,开发商垫的首付1年后要还清,虽然没有利息,但是有1%的手续费。

但是除了金融方面的支持,房展会现场实际折扣并不太给力。也许是担心“得罪”老业主,直接的打折少之又少,大多采取特价房的形式来促销。要不就是送旅游送iphone6……噱头多,切实优惠少,基本九五、九六折,个别项目的特价房相当于九折,但限制仅仅房展会期间。只有个别商住项目或尾盘项目推出的优惠还比较吸引力,如嘉定某商住项目推出了88折优惠,中山公园某在售尾盘为了清仓直接推出降价百万的优惠,原价7万元/平方米,现报价6.5万元/平方米,不过只有三套房。

“普遍有折扣,但力度小,真正大尺度降价少。”卢文曦表示,表明开发商对救市还有期盼,限购放开后盼来了信贷新政,因此不愿意放弃利润。但是信贷放松执行在银行,在市场化背景下不会一刀切。所以即使放松,效果未必有想像中那么大。限购放松效果不好,限贷不能指望银行,想要取得销量眼前只有降价最实际。

内环内楼盘终于露面

开发商热情重新被点燃的另一个重要标志就是一些“蛰伏已久”的内环内新盘终于又开始露面了,当然,价格都不菲。

位于虹口的建邦16区二期推出91到161平方米的户型,报价在6万-6.5万元/平方米左右,现在认筹可以获得98折优惠。而位于闸北的绿洲雅宾利三期均价也达到6.5万元/平方米左右,其优惠活动力度要大些,办贵宾卡的话可以享受1万抵50万的优惠。

根据网上房地产数据显示,目前上海内环内可售一手住宅只有5170套,约占全市在售一手住宅总量的6.14%,且有相当一部分属于尾盘,纯新开楼盘数量很少。业内人士分析,一般内环内豪宅,如果不是资金特别紧张,一般不会选择弱市的时候强行开盘,这个时候露面表明开发商开始重拾信心。

事实上,从上个月月底开始,上周(9.22-9.28)上海市内共有24个商品房开盘或加推(19个住宅,2个酒店式公寓,2个写字楼),总计推出约4325套房源,创下2014年以来周推盘量的新高,其中仅9月27日这一天就有多达17个住宅楼盘推出新房源,其中不乏徐汇和闸北的豪宅项目。

上海搜房数据监控中心认为,9-10月是今年最后一个供销旺季,再加上十一黄金周和假日楼市的刺激,为了抢占市场,去化库存,开发商开始“疯狂推盘”。