首创置业40亿永续债风险剧增

随着内地信贷日渐收紧，永续券成为在港上市房企融资的新兴渠道。

永续债券指没有到期日，投资人可按票面利息永久取得利息的债券。香港粤海证券投资银行董事黄立冲称，永续债最大的优点是不计入债务，从而给财务报表“美容”；永续债的资金用途也比银行开发贷更为灵活，因此能在国内银根紧缩的大环境下受到房地产企业的追捧。

在这样的情况下，让在18个月时间净资本负债率提升了4倍的首创置业也开始将目光投向了永续债。截止到2014年上半年，首创置业共发行永续债40亿元。在永续债的包装下等因素影响下，首创置业的净资本负债率由2012年6月30日的102%迅速下降到2014年6月30日的77%。

对此，一位不愿具名的房地产资深人士告诉《中国经营报》记者，对于房地产企业来说，大量的发行永续债，房地产企业面临的风险很大。“假如项目结算不理想或其他融资渠道收紧，又或者出现楼盘滞销或者政策变化的消息，永续债的价值将会大幅度缩水，更为重要的是，发行方或将面临支付更高利息的风险。”

而颇为巧合的是，记者在翻查首创置业的财报时发现，今年上半年，首创置业销售增幅几近陷入停滞。公开资料显示，首创置业今年前6个月累计签约面积约73.1万平方米，同比上升1.1%，签约金额约人民币67.7亿元，同比上升2.8%。也就是说，首创置业今年上半年所斩获的销售金额仅完成了全年目标的1/4，下半年将有3/4的销售任务需要集中完成。

对于首创置业今年债务状况及永续债对其影响，记者致电首创置业，对方未予正面回应。

40亿元永续债意在降低净负债率

与土地市场渐趋理性相对应的是房企的融资环境在进一步恶化。国家统计局最新数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1~4月份回落了0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。整体而言，房企的资金压力明显加大。

负债率居高不下，令处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能“一箭双雕”之道，“永续债”被认为是很好的解决方法。

除此以外，首创置业加速转型，特别是加快城市综合体项目的布局速度，这使得本来就资金紧张的首创置业负债率迅速上升，财务数据显示，首创置业2009年负债总额为157亿元，2010年猛增72亿元达到229亿元，2011年达到295亿元，2012年虽然债务总额下降到185亿元，但其净资本负债率在2012年6月30日攀升至惊人的102%。

换句话说，首创在2010年的净资本负债率还仅为26%，在“地产+产业”的转型过程中，用了18个月时间就将其净资本负债率提升了4倍，“高负债”扩张之忧十分明显。

在这样的情况下，连续多年净资本负债率攀升的首创置业也选择了发行永续债。

公开资料显示，2013年3月，首创置业发行的高级永续证券为4亿美元，利息率为8.375%。值得注意的是，首创置地在2011年发行了2014年到期的4.75%的11.5亿元人民币的有担保债券；于2012年发行2015年到期的7.60%的有担保债券。而2013年8.357%的利率比上一次要提高0.775个百分点，而比2011年初则要提高近4个百分点。截止到2014年上半年，首创置业共发行永续债40亿元。

某大型股份制银行房地产金融部相关负责人告诉记者，一般来说，都是数十亿资金借道基金子公司设立资管计划，再通过委托贷款发放给港股上市的房企。该笔贷款不设固定期限，根据境外会计准则可计入“永久资本工具”，计入权益项；同时，资管计划通过“利率重置条款”，前两年发行人获得较低的融资利率，第三年开始息率大幅攀升，便以高息促使其在两年内还款。

业内专家表示，发行永续债会让公司的负债率有一定的下降，虽然不敢确定能下降多少幅度。数据显示，到2014年年中，首创置业的债务总额进一步上升，到期净资本负债率却迅速下降至77%。