库存高企销售低迷 那些开发商率先倒下？

【中国经营网综合报道】在房地产传统销售旺季“金九银十”来临之前，不少房企在酝酿新一轮降价促销行动。不过，需要指出的是，今年以来，受库存高企、销售低迷、开发商偿债压力、资金链紧张等多种不利因素影响，一轮在全国范围内加速展开的降价潮将不可避免，即便各地地方政府不愿意看到。

实际上，当前楼市的“转向”已深刻影响到了开发商群体的生存。有业内人士指出，中国房地产市场已经无法容纳那么多的开发商，未来几年行业集中度将快速提高，会有大批中小型开发商退出市场。此外，上述人士坦言，如果本轮房地产市场低迷期超过三年，一批财务激进的上市房企也有可能熬不过寒冬陷入危机。

地方政府去库存心态急切

众所周知，中国楼市“产能过剩”，当前最重要的任务是正在千方百计“去库存”。

据经济参考报报道，8月28日，杭州、西安、贵阳3城宣布全面取消楼市限购，这是这些城市第二次再度放松限购范围。对此，业内人士表示，上述城市第一次限购放松后并未产生较大效果，此次限购松绑再度升级，显示地方政府“去库存”心态急切。

当天，杭州市住保房管局官方微博发布消息称，为充分发挥市场在楼市调控中的主导作用，经研究，报市政府同意，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。

西安市住房保障和房屋管理局当天发布通知，其中提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。贵阳当地媒体消息则称，贵阳市从9月1日起，将停止执行住房限购措施，届时，无论是本地户籍或是外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数限制，也不需要提供房屋套数证明和纳税等文件。

稍早之前，海口市进一步放宽了本省籍居民购房入户条件，实行梯度购房入户，本省居民最低购买60平方米的新建商品房即可最多申请2人入户，这比几个月前出台规定本省户籍居民购单套房120平方米以上可落户5人的房产新政，更具有弹性和灵活性。

值得玩味的是，自6月下旬呼和浩特率先松绑楼市限购以来，限购松绑成为各地地方政府刺激楼市的重要途径与方式。而截至目前，全国仅有9个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州。

不过，虽然地方政府在出台政策千方百计“去库存”，但银行方面对此则较为审慎。不仅在需求端严控信贷投放，还在房企的融资方面加以“限制”。实际上，虽然没有明确发文，但近日银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。

中国房地产协会会长刘志峰也表示，在房地产周期性变化的背景下，部分三四线城市开发企业资金紧张，销售量大幅下滑，回笼资金不畅，面临较大的偿债风险。

“目前，房地产金融的流动性问题也没有得到有效解决，一线和二线热点城市的项目和知名度高的大企业相对容易获得资金支持，部分市场销售不畅，给企业资金回笼造成影响，一些城市库存压力增大，也面临着一定的偿债风险。”刘志峰表示。

实际上，监管层的告诫源于市场的严峻现实。“今年整个地产行业包括金融在内是哀鸿遍野。”长富汇银总裁张保国28日在“2014中国地产金融日活动”上表示，一个残酷的现实摆在所有人面前，行业在发生变化。7月相关数据表明，在地方密集采取放松调控之后，市场仍未发生太多改观。

另据业内人士透露，2014年以来，房地产市场量价齐跌，购房者纷纷转为观望。鉴于当前房价松动、房地产信托风险与日俱增的形势，近来银监会已要求信托公司尽量不要再做民营企业位于非核心城市的房地产项目。具体到该人士所在公司的省份，银监局已经委婉“劝诫”辖区信托公司，暂停涉入三四线城市的房地产项目，尤其是本省以外的三四线城市的房地产项目。

而在实际操作层面，该省银监局在依据银监会此前的99号文精神的基础上，结合该省实际提出，今后信托公司在发行信托产品报备时，单一房地产信托产品争取一天给予回复;集合房地产信托产品发行规模在5亿元以下的10天内给予回复，5亿元以上则要逐一审核，在回复上没有具体时间表。

此外，对于房地产信托而言，不断增长的余额与到期规模，促使监管层保持高度警惕。

用益信托工作室最新房地产信托市场发展报告显示，2014年二季度，房地产信托余额为12616亿元，与前几个季度相比，余额继续稳步增长，并再度创历史新高;二季度房地产信托余额占比为10.72%，相比今年一季度末的10.40%继续上升。

与此同时，今年下半年即将迎来信托兑付高峰期。最新数据显示，2014年下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282 .95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年全年将有近2000多亿元的到期规模。

对于限定在三四线城市，相关人士表示，净流出的人口对比的是净增长的库存量，风险可想而知。CRIC研究中心数据显示，重点监测的三线城市7月成交表现不尽如人意，整体环比增少减多，与去年同期相比仍有较大差距。除徐州同比增幅29%，环比增幅38%外，其余城市几乎全线下滑，其中，清远降幅超过60%。

存量方面，常州、连云港、清远等地消化周期在20个月左右，其中清远同比增幅达167%，去化风险进一步增加，无锡存量达1000万平方米，消化周期23个月，中山继续维持高库存量1334万平方米，消化周期达24个月，成为监测重点三四线城市中最高。其中，清远销售同比下滑高达66%，但其消化周期却同比上升167%。