一线城市房价实降 缘于供大于求？

【中国经营网综合报道】虽然对于近日流传的“上海放松限贷政策”消息，上海的工、农、中、建、交等大型国有银行以及浦发、上海银行等多家中小商业银行均否认放松房贷政策，但一线城市库存高企、房价下滑已经成为了共识。值得玩味的是，在许多地方楼市下行、房地产商家“千方百计去库存”的当口，“断供弃房”重现市场，案例从几十起到上千起不等。这一现象又在传递着哪些信号呢?

一线城市供大于求?

据搜狐财经报道，8月17日，上海易居房地产研究院的一份研究报告指出，2014年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，环比减少2.4%，同比增长3.3%;7月份成交均价比6月份下跌了540元/平方米。

而从具体城市房价表现来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅成交均价分别为24933元/平方米、26512元/平方米、14939元/平方米和24476元/平方米，环比增幅分别为-8.2%、0.2%、-12.0%和0.3%，同比增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。

对比2014年6月份商品住宅成交数据可见，北京和广州6月份房价环比增幅较大，而进入7月份后，则变成跌幅较高。“一线城市库存压力异常大，房价开始‘扛’不住了。”上海易居房地产研究院研究员严跃进坦言。无独有偶，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，开发商将在“金九银十”期间加大推盘力度，而年报业绩压顶，适度调整价格策略仍将是大多数房企的选择。

值得一提的是，房企销售量难以提升导致资金回流不畅的压力已经传导到土地市场上。

以北京土地市场的表现为例，过去有地块入市即被抢走的现象真正地成为了“过去”。今年进入8月份后，土地市场保持了持续低温态势。据统计，截至8月17日，北京国土局共推出9宗地块，其中2宗挂牌出让地块以底价成交，1宗流拍，5宗招标地块亦基本以底价成交。

亚豪机构市场总监郭毅判断，接下来土地低价成交或者流拍现象仍将继续，而下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松，楼市下行趋势仍将持续。

“一线城市看跌情绪在未来几个月内依然难以驱散，无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。”严跃进表示，自2月份以来，一线城市连续6个月每个月均呈现供大于求的市场现象，这加剧了库存积压和销售不利的矛盾。

另据上海易居房地产研究院统计数据显示，2014年7月份，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%。这意味着继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。

具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和362万平方米，环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

从库存和销售量之比(简称“存销比”)情况来看，2014年7月份，一线城市新建商品住宅存销比为16.4个月，而6月份则为15.4个月。由此可见，市场低迷下，一线城市的存销比上升速度加快。

具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个月、17.2个月、14.1个月和14.7个月。而在2013年年末，上述4个城市的存销比分别为7.6个月、8.7个月、9.0个月和11.9个月。

“很显然，2014年一线城市楼市消化库存变得艰难。”严跃进表示，北京存销比的反弹力度最大，由去年库存压力最小逆转成为今年去存货压力最大的城市，预计北京市场房价的降温力度将较大。

此外，上海商品住宅市场的去库存压力也不低。同策咨询研究部数据显示，2014年1月份-7月份，上海商品住宅累计成交面积约476.29万平方米，同比跌幅达29.96%。而从8月份前两周的楼市表现来看，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。

有鉴于此，近期，网上流传的上海某银行放松限贷政策文件的照片引发公众热议。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，上海全面松绑限贷的可能性不大。就网上流传的上海放松限贷的文件而言，其中部分内容存在矛盾。从该文件的口吻来看，只是单个银行的行为，并非银监局等监管部门下发的文件，其表述也只是针对部分合作的新盘项目。

需要指出的是，目前华东地区部分城市的部分银行已松绑限贷。

张大伟认为，从目前市场情况看，一线城市今年内取消限购的可能性很小。虽然上半年成交量下降30%，但一线城市上半年的土地出让情况良好，楼市对整体经济的影响不大。当然，从6-7月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，而且从上半年经济增速看，一线城市中的北京、上海的GDP增速低于全国平均水平。

如果四季度整体经济增长出现反复，不排除在一线城市出现局部区域、部分类型房源松绑限购的可能性。就限购对象而言，四季度以后，一线城市可能出台利用工作居住证等措施增加可购房人数的政策。

与北上广对待楼市的“严格”相比，处于一线城市之列的深圳显然已“放松”了。

据中金在线网报道，深圳市规划和国土资源委员会近期通过官方微博表示，根据分类调控精神，深圳市将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，健全房地产市场监管机制，加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价;另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。

不过，有业内人士指出，由于深圳的户籍政策在一线城市中是最为宽松的，因此限购对其实际影响并不大。