下半年调控思路锁定“分类调控”

在超过40个二三线城市陆续调整或取消限购政策之后，作为全国房地产市场风向标的北京，其政策走向尤为受关注。尽管限购政策在北京短时间内难以松动，但“分类调控”已经在北京市政府层面提上日程。

日前，北京市政府已经基本确定了2014年下半年房地产市场政策的基本口径，北京市已经准备调整普通住宅认定标准，从而使更多因房价普涨“被豪宅”的住房能够享受到税收优惠。

除此之外，北京市在2014年下半年还将适度放开高端商品住房的预售审批，并继续推进自住房建设。至于甚为敏感的限购政策，北京市市长王安顺明确表示，限购政策短期内不会在北京退出。

扩大普通住宅覆盖面

“北京市政府确实在考虑调整普通住宅的标准，也以非正式的形式询问过。”7月31日，北京市市属房企的一位负责人向《中国经营报》记者表示。在此之前，北京市政府已经开始讨论北京市2014年下半年房地产调控的总体思路。

此前，北京市房地产协会秘书长陈志在其微信公众账号“京房字”中披露，“北京市将适时调整普通住宅标准”“发挥二手住房市场的作用，满足居民自住型、改善型需求”“促进二手住房流通，缓解供需矛盾”。

目前，北京市普通住宅标准系2011年12月发布并实施。除面积外，对于价格也有详细的标准。按照2011版的普通住宅价格标准，四环内北部地区的上限为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米；四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米；五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为20600元/平方米；六环外地区为17280元/平方米。

按照相关规定，在符合户型面积上限的情况下，只有同区位的住房低于上述价格标准，才能被划归普通住宅范围。如果高于这一价格，那么即便是户型面积符合低于144平方米的要求，也不能被认定为普通住宅。

中国房地产指数研究院的历史监测数据显示，2013年全年，北京商品住房销售价格同比涨幅超过20%。2011年~2012年的同比涨幅，也维持在基本相同的水平。因此，如果仍以2011年设定的普通住宅标准衡量当前市场中的住宅是否是普通住宅，并不完全科学严谨。

“实际上很多是‘被豪宅’的，调整这个标准，对于购房者来说，是比较公平的，但是具体的执行日期，现在还没有确定。”前述北京市属房企有关负责人称。

税收优惠范围连带扩大

北京市缘何考虑调整“普通住房价格认定标准”？除了顺应房地产市场价格上涨应作出的“合理动作”之外，更重要的是，是否是普通住宅，直接与房地产交易、过户的各种税费相关。按照北京市政府的有关规定，被认定为普通住宅的住房，将享有一系列购房税费的优惠。

这些税收优惠包括——个人将超过5年的普通住房对外销售的，将免征营业税；同时，个人购买非普通住宅的，契税征收税率为3%，而对于个人购买普通住房且该住房为家庭唯一住房的，契税减半征收；个人购买90平方米及以下普通住房，且为家庭唯一住房的，将按1%税率征收契税。

由于与税费减免关联，北京市历史上曾多次调整普通住房认定标准。2008年，北京市建委就本市享受优惠政策住房平均交易价格发布通知，而在2008年以前按土地级别及单价区分的办法改为按环线及房屋总价区分。

当时的认定标准和方法的调整，即扩大了普通住宅的覆盖面，从而使更多理应享受税收优惠的住房被税收优惠政策所覆盖，从而在一定程度上起到了活跃市场交易的作用。

陈志在微信公众账号“京房字”中发表文章表示，这主要是考虑到发挥二手住房市场的作用，满足居民自住型、改善型需求。适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，促进二手房流通，缓解供需矛盾。

中原地产华北区首席分析师张大伟表示，一二手市场中一直以来有联动作用，在房地产市场中，梯级置换的特征表现得十分明显。因此，如果二手房市场的流动性能够得到较好的释放，对于满足首次置业和首次改善型的需求都有较大的帮助。

高端市场管控逐步松动

除了调整普通住房认定的价格标准外，北京市还准备在2014年剩余时间内，适时适度逐步放松高端住宅的预售许可控制。同时，进一步大力推进自住房的建设和工作力度。

2013年，由于北京市房地产价格一度上涨压力较大，北京市开始通过对房地产预售许可审批进行节奏控制以达到控制总体房地产市场价格水平和涨幅的目的。于是，当年度申报预售价格超过4万元/平方米的高端住宅，一度难以得到北京市住建委行政许可。

但是，从2014年6月开始，这个限制开始放松。保利地产位于北京蓟门桥一带的保利海德公园项目以9.5万元/平方米的销售单价，获得北京市住建委的预售许可批准。几乎同期，华润位于北京清河的万象府项目，也以约5万元/平方米的价格取得预售许可。

“京房字”披露，北京市将完善几个引导机制，保证商品房市场供应，对定价基本符合市场实际的项目加快审批，督促项目尽快销售。适度放开高端项目，加强税收征管。继续加强房价监测，保持房价基本稳定。

此外，北京市还将工作重点置于“自住房”项目上。对已供地的自住房项目，逐个梳理，主动服务，促进项目尽快上市销售。加强销售环节的管理，指导企业做好网上申购、现场确认、资格审核以及摇号、选房等工作，争取年内完成3万套自住房的销售工作。

至于最为敏感的限购政策，北京市市长王安顺在北京市上半年经济形势分析会上表示，北京不会轻易放松限购等措施，否则会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。这意味着北京在短期内，难以放开楼市限购政策。

“北京经济要实现稳增长，房地产软着陆是基本前提。”中国人民大学经济学院副院长刘元春指出，房地产价格须通过调控，实现有序缓慢回落，在这个过程中令房地产建设、投资与实际需求相吻合，将泡沫和风险有效地“挤”出。