楼市“降价潮”会在三季度真正来临？

【中国经营网综合报道】从年初以来，楼市拐点的论调就不绝于耳。尽管房价尚未出现拐点，但房地产销售量的拐点却是真的出现了。国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%;商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。那么，面对新的情况，地方政府与开发商会怎样应对呢?

房价下行 限购取消

据中国经济周刊报道，在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。7月15日，《常州日报》竟在头版头条刊文号召市民买房，被舆论评为“无节操”的救市。

在20天之前，呼和浩特则成为全国第一个彻底放松楼市限购政策的城市。呼和浩特发文公布，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。这一楼市新政被市场普遍解读为，呼和浩特楼市限购政策实际上被取消了。

此外，还有一些城市通过放宽购房对象等方式，来突破限购令。南宁市房管部门4月份出台新规，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这即是说，可以在南宁购房的潜在客户增多了。

相对于公开发文，另外一些城市在松绑限购政策时，实施得更为隐蔽。7月2日，济南市城乡建设委员会就公开表示，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

有媒体统计，2011年以来，共有40个左右的城市出台了楼市限购令，预计2014年除了京沪等一线城市之外，其他30多个城市都存在放松楼市限购的可能性。那么，地方政府因何主动积极的取消限购呢?答案或来自全国范围内持续已久的房价下跌引发的“财政危机”。

事实上，财政部国有土地使用权出让收入数据显示，该数据在2013年为41250亿元，2012年为28517亿元，2008年则为10375亿元。而同期，全国公共财政收入在2013年为129143亿元，2012年为117210亿元，2008年仅为61330.35亿元。

也就是说，从2008年到2013年，全国公共财政收入6年时间翻了一番，而同期土地收入翻了两番，土地收入增速明显更快，土地收入与全国公共财政收入的比值从1:6增长为1:3。业内人士预测，在土地出让金作为地方政府收入来源支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，楼市趋冷，救楼市的动机依然存在，自然会加快救市政策出台。

不过，尽管地方政府纷纷放松限购，但业内人士认为，这一轮房地产市场的调整期会比较长，对救市效果不能期望过高。

以呼和浩特为例，上海易居房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。

对此，上海易居研究员认为，6月份去库存化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预计未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，去库存化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。

但目前来看，救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。

长富汇银总裁张保国也认为，今年房地产市场分化会加剧，可能是一个更大的U形，时间要长一点，尤其是底部偏长。

而有分析指出，与2008年、2009年相比，今年的楼市救市路径大不相同。

最近8年，楼市遭遇了两次幅度较大的调整，一次是2008年底、2009年初;一次是今年。国家统计局的数据显示，2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%;与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数，其中，新建住房销售价格环比价格上涨的城市有17个，而环比价格下降的城市有36个。

2014年5月出现了同样的趋势。上海易居房地产研究院一份报告指出，70个大中城市房价近两年来首次由涨转跌，出现下行拐点。局部来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，这至少是今年首次出现了房价环比下降城市数量超过上涨数。

楼市“降价潮”真正来临