海外房地产投资潮涌：财富机构染指直投

本报记者 杨井鑫 北京报道

在国内房地产企业和保险公司纷纷大举出海投资房地产的同时，国内越来越多的富人也紧跟潮流，将本国积攒的大笔财富投向了海外。据《中国经营报》记者了解，在中信、平安等部分商业银行私人银行打通海外房地产投资业务之后，目前市场上的财富机构也在尝试从中分一杯羹，为富人“搭桥”海外房地产直投业务。

财富机构“牵线”

优选财富董事长张虎成近来一直忙着接待国外房地产开发商，这也是他将生意做到国外去的第一步棋。

“越来越多的有钱人都想投资海外房地产，这已经是财富管理的一个大趋势。为了满足客户的需求，公司当前已经和28家海外开发商合作，以直接投资购买的形式配置资产。”张虎成接受《中国经营报》记者采访时表示。

他认为，从目前中国经济走势来看，国内房地产行业及房价的上升空间有限，而国外房地产投资机会更多。对于这些富人而言，将“鸡蛋放在一个篮子里”的风险要稍高一些，选择性的投资海外房地产能够有效的分散风险。

“优选财富已经和美国、英国、加拿大、澳大利亚和马来西亚5个国家28家房地产商合作，以公司平台协助客户对外进行直接投资。”张虎成表示，客户的投资以直接购房为主，优选财富在其中起到的是牵线搭桥的作用，并能够给客户专业的投资顾问建议。

他向记者透露，所有的海外房源信息都是透明的，也不收取费用。“我们也是在不断熟悉各个国家的房地产行业，更看重其中投资机会。”

“搭建这样的一个平台可能仅仅是第一步。在公司团队有实力对海外房地产投资情况有更深研究的时候，企业可能会考虑成立海外投资基金。”张虎成认为，由于信息不对称和对市场熟悉的欠缺，国内富人群体投资海外的占比还有待进一步提高。

据他介绍，相比投资国内房地产，投资海外房地产在某些方面能够突显出更大优势。“优选财富现在成立了一个30人的海外房地产团队，对上述5个国家房地产市场做过比较详细的研究，对比了国内差异，感觉投资机会还是很大。”

“对于国内的购房者来说，大产权的年限法定70年，而英国房屋的产权却是永久或准永久；同时，房屋购置的税收是一个投资关键问题。相比英国，美国房地产投资的税费就要高昂得多。这也是全球十大顶级富豪6个在英国的原因之一。至少李嘉诚对英国房地产市场尤为看好。”张虎成表示，在英国置业购房不受限制，而交易印花税大概在3%左右。

更重要的是，投资英国房地产的回报率也较可观。数据统计显示，英国房地产平均年租金回报率是5%-7%，而中国大部分一线城市的租金回报仅1%-3%。这也就是说，300万的资金投在北京购房，大概租金回报为年3万-9万，相比投资到伦敦房地产15万-21万的年回报要少的多。

张虎成告诉记者，现在中国富人到英国购置房产的很多。由于英国房地产没有大涨大跌，可能是一个资金的避风港。

此外，在英国购置房产的杠杆也利于放大收益。“在英国，海外买房申请房贷不受限制，仅仅需要10%的首付就能在法律上拥有房产，并能够交易。目前来看，80%的购房者都在购房时申请了房贷。以投资角度来看，可以用高杠杆优势来获得更高的收益。”

张虎成表示，经过公司考察和研究，发现英国房屋租赁市场和二手房产交易市场都非常火爆，数百万的当地和国外人都以支付房租的形式生活，包括伦敦在内的城市房租价格高居不下。

“英国仅仅是海外房地产投资的一个代表，其实各个城市投资各有优劣。”张虎成说，优选理财打通这条投资路径满足了客户需求，同时让公司的业务也能够多元化了。

海外投资潮

国内房地产不紧气，房地产企业和保险企业将投资都瞄准了海外。不时的大手笔投资引起了业内关注。

今年年初，绿地、万达以及碧桂园三家千亿元级销售规模的地产企业分别在英国伦敦和澳大利亚抛出总计约530亿元人民币的海外投资计划。随后，万达斥资2.65亿欧元收购了西班牙马德里地标建筑西班牙大厦。

数据显示，今年一季度，房地产企业海外投资总额已接近千亿元，超过去年总投资额。按照仲量联行等机构的预测，中国房企海外投资总量在2014年翻番不成问题。

与此同时，随着保险资金投资范围的扩大，保险企业出海步伐也丝毫不逊于国内房地产企业。中国人寿近日传出消息称，拟在伦敦花费7.8亿英镑购买当地地标金丝雀码头的30层10U pper BankStreet大楼，是继去年7月中国平安买下伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼的第二笔成功案例。

据记者了解，合众人寿、阳光保险等险企都在寻求海外房地产投资机会。“保险资金的成本大约在6%，趴在账上的数额太大容易直接形成亏损。在资金运用的压力下，未来保险公司投资步伐会有所加快。”一家中型保险公司高层告诉记者。

相比机构的海外投资，国内个人直接对外投资比例正处于一个高速增长期。“投资海外房地产需要一个通道，之前很多富人可能更多的是通过商业银行私人银行的相关业务或者海外房地产投资基金来曲线投资，但是这扇门在被逐渐打开。”一家股份行私人银行人士称，部分国外开发商看到中国资本的实力后，也在国内和机构联手炒房，直投这块市场也很大。

据一份胡润调查报告显示，海外置业在富豪海外投资项目中占比重最大，超过四成。中国富人在世界范围内疯狂抢房、购房已成为当下一个显著现象。

“随着中国富人的越来越多，可投资的东西却越来越少。中国富人的眼光要逐渐放远，去海外投资肯定是一个不错的选择，但是切忌盲目。”上述股份行私人银行人士认为，国家政策、市场行情、法律法规都与房地产投资相关，任何疏忽大意都会造成无法挽回损失。