多城市土地频现零成交 开发商“弃城”？

【中国经营网综合报道】在楼市“钱景”不妙的大背景下，全国土地市场迅速冷却，部分城市土地流标、流拍现象再现。据中原地产统计，南京、苏州、长春、长沙、贵阳等城市，5月份推出了数量不等的土地，但这几个城市住宅用地的成交量均为零。被普遍看好的一线城市上海，5月推出的4幅土地中，只成交了两块地，另外两块地因无人竞拍不得不延期出让。

一位全国大型房企高层人士表示，很多地产公司在年初就已定下全年拿地目标，投资部门也应按此指标完成相应的土地投资，但急转直下的行情让开发商有些措手不及，不得不改变了年初的计划。“现在哪还有心思去拿地?注意力都放在了怎么把房子卖出去。市场越来越低迷，手里有现金才放心。”上述房企负责人坦言。

开发商拿地意愿降至冰点

据华夏时报报道，目前很多城市的土地交易，可以用“惨淡”两字来形容。

成都市国土局日前推出149亩的双流东升街道地块，这宗地在今年1月曾流拍，此次再度入市，遭遇二度流标的命运。这与去年成都土地遭热捧形成鲜明对比，去年6月，双流东升板块的土地出让吸引了华润、保利等多家知名房企，其中两块地以高溢价成交。

而武汉不久前举行的土地拍卖会，堪称“史上最短的土地拍卖会”，只用了7分钟就匆匆结束。10幅地块没有一块地被举牌竞价，9幅以底价成交;另外一幅土地因为无人出价而流标。值得玩味的是，成都、武汉土地市场的现状，只是当前全国土地市场的一个缩影。

据统计，5月份，沈阳共推出18幅土地，其中10块流拍，佛山推出的4幅地块均遭流拍。南京等前期热点城市也出现了土地流拍、流标现象。事实上，不仅二三线城市，土地市场的低迷已蔓延至一线城市。

上海5月份原计划出让4幅土地，合计出让面积为9.5万平方米，如此低的供应量，在近几年上海土地市场相当罕见。尽管如此，位于浦东新区新场镇的一幅地块，以及宝山区罗店中心镇的一幅地块均未成交，上海市规土局发出通知，将这两幅地块的出让时间延迟至6月5日。

对此，克而瑞土地顾问事业部一位人士表示，往年长三角地区的住宅用地一般不用怎么推介，都会很抢手，但今年一些住宅用地却受到了冷落，长三角一些城市开始“抱团”推地。5月12日，苏南城市土地推介会在苏州召开，来自苏南地区的16家政府部门和单位参展，地块总数高达138幅。

机构报告则显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，同比大降45%;土地出让金总额1375亿元，同比下降38%。“开发商要根据销售业绩来拿地，今年前5个月的销售普遍没有年初时预期的好，有的房企暂时搁置了拿地计划，或者大规模缩减了拿地规模。”上述克而瑞土地顾问事业部人士表示。

另据中原地产对万科等十家标杆房企监测，十家大型房企5月份用于买地的金额为78.66亿元，环比大幅回落60.5%，创下最近23个月以来的月度新低。而今年前5个月，十家标杆房企拿地的总金额为1044.68亿元，只相当于去年全年购地金额的31%。富力、金地、绿城、雅居乐等大型房企购地金额均未超过40亿元。

一家在香港上市的房企营销总监透露，公司去年年底已经预见到今年楼市不容乐观，因此在年初时缩减了投资拿地规模，但没想到市场的变化来得这么快。“除非特别好的地，价格也适中还可以看看，一般性的地块不会去碰。”

“5月份该公司对拿地计划做了调整，要严控投资计划。现在重心已经很明确，就是要尽全力攻坚销售。”上海一家区域房企投资部负责人说。“还是有开发商想拿地的，但他们希望土地价格能降下来。”一位不愿具名的业内人士称。“一些地方政府很纠结，如果不调低土地出让价格，依现在的市场行情，土地很难卖得出去;如果土地出让价降得比较多，开发商又会认为地方不看好后市。”卓达集团一位投资经理表示。

对开发商拿地意愿下降，五合洲联集团总经理刘力指出，这背后不仅仅是受市场变化的影响，还因一些企业运营遇到了困境。

“购房者观望情绪再起，使得楼盘开发周期被拉长。融资成本的增长，让房企利润率有所下降。而一些库存量较大的城市，房企不得不放缓开发和投资的节奏，考虑更多的是如何自保。房企与土地市场的困境并非仅是地产行业自身的问题，背后的决定因素还是整个经济环境。土地市场短期内很难走出低迷状态。”刘力说。

而相比一线城市，二三线城市的土地市场更加“惨淡”。以沈阳为例，沈阳5月份共推出18块土地，其中10块流拍。5月5日，沈阳土地市场出让5块浑南宗地，最终4地流拍，只顺利拍出一块地，总价仅93万元。日前，同策咨询研究部的报告指出，全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金527.62亿元，2013年一般预算财政收入801亿元，2013年土地财政依赖度65.9%。

在这样的市场环境下已经有开发商陆续撤离。

“我们现在已经撤回了沈阳的主要销售团队，现在在沈阳还有两个项目尾盘正在清盘。”一家全国性房地产企业的老板表示，“因为现在很多二三线城市的普通住宅产品都面临着过度饱和的情况。”按照上述房企老板的说法，从去年开始，沈阳当地的楼市消化能力就很不理想，这不仅表现在沈阳二环以外的区域，即便是二环以内的主城区，同类项目过于饱和也导致了销售的步履维艰。

“沈阳市场上，本地刚需和改善需求都是有限的，目前这个区域的需求已经无法满足我们对市场的需要，所以这也是我们要撤出这一区域的关键原因。”上述房企老总表示。