房价真相

【中国经营网注】尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位，但脱离成交量来谈房价，几乎没有任何意义。没有成交量就没有市场，成交量不仅是楼市存在之根本，亦是开发商生存之首要因素。事实上，房价上涨时，城镇化、刚需等等都可以成为理由，但房价进入下行通道后，这些理由就都不是理由。

据华夏时报报道，房价似乎是个永远不过时的话题，一位朋友前几天问我：“今年下半年房价会涨还是会跌?”

我没有直接回答，而是反问：“如果你认为今年房价会继续上涨，请给我一个理由。”

朋友想了一会儿：“任志强说房地产拐点还没到，他的预测总是很准。”

“这个嘛，其实，任志强在预测楼市时也有失手的时候。比如2007年底王石[微博]抛出拐点论后，2008年老任和王石争论得很厉害，老任坚持那年楼市不会出现拐点，事实证明他错了，当然，他不会承认。”我说。

“再说，什么是拐点?任志强认为拐点的意思是‘降价也没人买’，这个是他自己发明的，还是张大伟(中原地产市场研究部总监)说的好，‘降价也没人买’那是崩盘。”我补充道。

其实，我曾专门思考过拐点这件事，经济学关于“拐点”的定义通常是指曲线由加速增长转变为减速增长，但关于房地产行业的“拐点”，王石及国内多数经济学家的定义更接近于“转折点”。

除了老任力挺楼市，再看看其他支撑房价上涨的观点，还是那些老掉牙的理由：城镇化、人口红利、刚需、房企拿地成本高……

最后一个理由最让人无语，难道其他商品是由供求关系决定，房屋价格却由成本决定?房企拿地成本高，固然会在一定程度影响定价，但如果房子盖好后卖不出去，成本价甚至亏本也得出货，不然砸在手里资金无法回笼。

至于刚性需求，一般是针对柔性需求而言，在很多时候，刚需这个概念更接近一个伪概念。部分人群确实有买房的实际需要，但并不意味着这些人不能等，在楼市下行时，他们会选择观望，很多人在房价没有调整到位时不会出手。

人口红利已经在逐步消失，这点不用多说，还是说说城镇化吧。谁都知道，城镇化不等于盖楼，如果没有人的城镇化，就会成为“空心城镇化”，地方政府也不是不明白这一道理，但地球人已无法阻挡他们的卖地冲动。

在国内很多三四线城市，楼市库存惊人，即使地方政府现在不再出让一寸土地，按目前的去化速度，消化这些库存也需要很多年。研究机构根据官方数据测算，唐山消化库存至少需要10年，辽宁锦州的房屋库存可供14年销售。三四线城市政府卖地大跃进、热衷造城的直接后果，就是“空城”、“鬼城”频现。

当然，库存是个动态指标，随时在变化，如果楼市成交旺盛，消化速度会大大加快，但还存在另一种可能，如果楼市成交还不如现在呢?

事实上，房价上涨时，城镇化、刚需等等都可以成为理由，但房价进入下行通道后，这些理由就都不是理由。

房价这件事，说白了还是和市场预期有关。目前，无论是外部因素，还是内在因素，支持房价短期内再度上涨的动力几乎全部消失。

在经历去年一轮大幅上涨之后，很多城市的房价创下历史新高，今年存在调整需要。此外，经济大环境、开发商资金状况均不理想，最关键的是，不会再有四万亿了。

尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位，但脱离成交量来谈房价，几乎没有任何意义。没有成交量就没有市场，成交量不仅是楼市存在之根本，亦是开发商生存之首要因素。

很多人坚称房价今年还会继续上涨，不仅是惯性思维使然，还因为中国楼市已成为名副其实的“赌场”：开发商赌政策是不是会松绑，投资者赌房价再次大幅反弹，更有专家屡次对房价设下赌局。政府反复无常的干预，令这个市场的信号极其混乱，再加上政府讲了好几遍“狼来了”的故事，狼真的来了，也没人愿意相信。

实际上，中国楼市已经到了不得不调整的时候。如果癫狂的状态持续下去，一旦泡沫破裂，后果将不堪设想。多年来，被称为百业之首的房地产业，对中国经济而言如同大剂量的“鸦片”，如果不戒掉这剂“鸦片”，实体经济空心化的趋势就得不到扭转，中国经济的结构转型就是一句梦话，而经济转型拖的时间越长，付出的代价也将越大。

对于房企而言，在市场走向不明朗的情况下，未雨绸缪胜于亡羊补牢，“主动破局”也远比“死扛”来得更为积极有效，与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈，不如适度降价以换来资金的快速周转。