购自住房的贷款难题

【中国经营网综合报道】北京首个自住房金隅嘉业的朝阳区高井自住房项目进入了摇号倒计时阶段，这无疑是个好消息，但就在5月27日金隅嘉业方面称，不接受混合贷款，申请人只可选择全款、纯公积金贷款和纯商贷三种模式中的一种。

混合贷，指的是市民在申请购房贷款时，同时利用公积金贷款和商业贷款。如果能用混合贷，就可以按照最低额度缴纳首付款，又享受公积金贷款的低利率。

按照摇号规则，第一批产生的购房人应该都是无房优先家庭。经记者计算，如果按照首套房首付3成的原则，一套政府规定封顶价200万元的自住房，业主只要交齐60万元首付，再贷款140万元即可。

如果这140万元能用混合贷，就意味着将分成80万元的公积金和60万元的商业贷款。80万元的20年公积金等额本金还款结果大约为116万元，60万元商业贷款的等额本金还款要还99.5万元。相当于140万元要用混合贷款的话，最终还款额度是216万元左右，而20年140万元纯商贷还款总额约为232万元。

算下来，办理20年贷款，纯商贷比混合贷要多还16余万元;30年还款的话，二者则相差25万元。

贷款过户代办机构提供的数据显示，20年140万元的商业贷款，每月还款额大约在1.3万元左右，并且要提交月入2.6万元左右的收入证明，这对于自住房申请者来说无疑太高。

“如果负担不了纯商贷的月供，建议放弃大户型，选择小户型。”开发商方面工作人员说。

记者从市住建委获悉，2007年11月，市建委(当年名称)、市政府房改办、北京住房公积金管理中心就曾经共同发布过紧急通知，要求“房地产开发企业……不得拒绝购房人选择住房公积金贷款。”

市住建委方面负责人表示，对于自住房来说这条法令也适用。但在开发商看来，这并不能作为要求混合贷的依据。

“我们接受纯公积金贷款，也就是说，如果首付交120万元，公积金能批贷80万元的话，这是没问题的。”开发商方面工作人员介绍说。

但这120万元首付的门槛，愁煞了购房人。摇号政策虽然还不明朗，但各渠道信息显示，优先家庭将成为最初几个自住房项目的业主。这些“准业主”们有着共同的特点，京籍或者持有北京工作居住证、无房、收入通常都不算太高。“如果我能拿出120万元首付，怎么还会苦等到现在才买房呢?”市民王杰很是发愁。

“混合贷真太麻烦了，手续和时间都有问题。”金隅嘉业相关负责人昨日对此进行了回应。

对于开发项目来说，140万元贷款直接进账，和分成60万元、80万元两批进账，有着明显的区别。

“通常情况下，混合贷的项目都要有半年左右的放贷期，这对于开发商来说将有巨大的资金压力。”主要从事房地产融资和放贷的中宇慧通相关负责人说。

以金隅汇星苑为例，自住房公积金公示放款时间为45天，实际可能到3个月左右;而按揭公示放款时间为15天，实际上大约需要1个月。如果业主采用混合贷，在商业银行按揭放款后，公积金才能放款，时间很可能需要半年之久。

对于开发商和未来购房人要面对的混合贷难关，北京房地产业协会秘书长陈志认为，公积金中心和银行方面应加强协调，加快审批和放贷速度摆脱困局。