平安观点：

中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。 国内养老社区的主要参与者包括保险公司、 房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类，其中险企和房企是最主要的两大参与者。 养老社区运营模式主要分为重资产运营模式、轻资产运营模式、轻重结合模式； 重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长， 但易于统一管理、 能够保证养老项目服务质量。 养老社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。具体来看： 1） 地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，多采用重资产自建模式。2） 头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务。 重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌形象； 但轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。

险企：主打 CCRC，聚焦高客经营。 目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。从运营模式来看，主流险企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平则采取轻重结合的模式入局。 从社区类型来看，险企多借鉴 CCRC 社区模式，但侧重点各有不同。 从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利模式。 从目标客户来看， 险企养老社区大多针对高客，门槛为 200 万元保费以上； 仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达 1000 万元； 合众人寿针对中端客户，门槛为 30 万元。

房企：布局路线各有千秋。 房企参与养老地产主要通过自建社区的重资产运营模式，如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。 部分房企与政府合作“公建民营”， 利用已有物业提供养老机构运营，采用轻资产运营模式，如万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目。盈利模式主要为“销售+持有” 和“租赁”。

险企房企各具特色， REITs 将为未来发展新动力。 对比来看， 险企定位高客服务、医疗服务更具优势；房企采用销售不动产与租赁并行的方式使得资金回流更快。展望未来，险企、房企应丰富重资产投资模式，以轻资产+专业化模式推进养老布局；同时扩大养老产业生态圈，提高综合竞争力； CCRC 社区发展则可借鉴美国经验，扩展区位选择。