今年以来，在一系列政策调控作用下，以北京、上海、深圳、广州等一线城市为代表的全国多个城市二手房成交逐步下降，甚至“金九银十”都大为失色，市场降温之势可谓迅猛。

一个小案例可见秋意。

为腾出资金打新购买一手房，刘先生此前将名下一套位于上海市徐汇区田林板块某小区的三房挂牌880万元出售。但一个多月过去了，房子几乎无人问津。无奈，刘先生将挂牌价下调至850万元。这回有上门客了，但对方的心理价位是800万元，这让刘先生有些难以接受，卖房事宜暂无进展。

并非所有人都像刘先生那样坚持。有中介告诉记者，最近房价确实有下跌，相比较而言，学区房的降幅更大一些。上海市徐汇区凯旋一村一套34平方米(一室一厅)房源的价格已经从今年三四月份时的600万元下跌至现在的520万元。如果是全款客户，可以有更大的议价空间。

该中介表示，现在房地产政策收紧，贷款有点难，很多客户都处于观望状态，导致生意不好做，该中介所在的门店8月份二手房买卖成交了3单，但9月份就只成交了1单。

上海的情况并非特例。今年以来，为整顿“学区房”炒作乱象，严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、多地出台二手房指导价，二手房信贷全面收紧等政策接连落地，调控不断升级导致置业者购房意愿明显下降，二手房市场逐渐回归理性。

易居研究院智库中心提供的数据显示，2021年9月，北京二手房成交约1.26万套，环比下降21%，同比下降27%；上海二手房成交约1.20万套，环比下降33%，同比下降61%；广州二手房成交6198套，环比下降27%，同比下降56%；深圳二手房成交1765套，环比下降13.6%，同比下降79%。

数据来源：易居研究院智库中心

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前部分城市二手房成交数据可以用“腰斩”来形容。从环比数据看，9月份跌幅普遍超过10%的水平，而同比跌幅更高些，普遍在50%左右的水平。类似下跌，基本上使得市场交易数据步入冰点的状态。二手房的下跌，和房地产信贷政策偏紧、各地落实二手房指导价等有关。市场冷清，对于中介公司等压力会比较明显。

在中原地产首席分析师张大伟看来，随着一系列最严格的房地产调控，特别是针对学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且现在信贷放款速度较慢，很大程度上影响了北京二手房市场的成交量。

“深圳的二手房市场现在非常冷清。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从新房和二手房的对比来看，现在政府推新盘推得比较多，有些新盘的品质相当不错，竞争力也比较强。而且开发商为了加速回款，会采取一些让利促销的活动，从而使得新房较之二手房更具优势。尽管从区位分布上看，新房主要位于一些新片区或者政府鼓励发展的一些区域，或许短期内没有二手房所在片区那么成熟便利，但二手房税费较高的因素也不容忽视，所以现在有不少购房者愿意将目光转向新房，二手房市场自然就冷清了。

易居研究院副院长杨红旭认为，今年以来调控政策不断升级且愈加严厉是导致市场短期变化的关键变量。就二手房而言，越来越多的热点城市出台二手房指导价，对价格的管控也非常严格，个人按揭贷款收紧。另外，整顿“学区房”炒作方面也落实得非常严格。这些调控政策导致了二手房成交快速下滑。同时，从市场本身来讲，部分城市市场存在着提前透支，甚至存在着一定的泡沫，泡沫程度大小不一，其共同特征就是房价涨幅高。因此，市场有要回归理性的内在需求，要适度降温，调整休息。此外，整个行业在快速走弱，有房企暴雷使得行业氛围趋于悲观，而这显然也会让购房者的心态发生变化。