来源：证券时报 作者：张燕北

首批公募不动产投资信托基金(REITs)自6月21日上市以来已满100天，市场表现平稳，部分产品近期曾连续数个交易日收涨。

业内人士认为，在当前宏观环境和资本市场条件下，拥有估值公允性强、稳定性高等优势的公募REITs产品，正逐渐被广大投资人认可，未来市场活性有望进一步激发。不过，公募REITs尚在试点阶段，或出现交易不活跃、场内流动性不足的情况，不适合短期炒作。

公募REITs表现平稳

上市三个多月以来，首批9只公募REITs产品运行平稳，近期不少产品连续多个交易日收涨。

昨日市场开盘之后，9只公募REITs普遍飘红，随后部分基金涨幅呈持续上涨态势，富国首创水务一度涨超3%。截至收盘，9只产品中有7只收涨。其中，富国首创水务以2.44%的涨幅居首位，报收4.36元。

值得一提的是，截至9月24日，中航首钢绿能、浙商沪杭甬、富国首创水务、东吴苏州产业曾连续8个交易日收涨。截至9月29日收盘，东吴苏州产业连续11个交易日收涨，最新报收3.98元，其余3只REITs最近11个交易日内有9个交易日收涨，最新分别报收16.29元、9.70元、4.36元。

红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超认为，由于REITs产品特点鲜明，估值公允性强、稳定性高、估值方式为市场通用，逐渐被广大投资人认可。

在陈超看来，一方面，在目前宏观环境下，REITs底层资产类别的成长性、现金流稳定性的优势凸显。具体到产品，源于不同种类底层资产成长性的差异，如物流类REITs受益于物流空间需求，收费权类REITs受益于收费基数的发展；在疫情常态化阶段，REITs现金流的稳定性受影响小于其他行业波动，也给投资人更多的选择。

“另一方面，今年资本市场的表现特征是高通货膨胀、低利率，优质资产稀缺。伴随着政策引导，部分投资风格稳健，以固定收益为主的各类投资人，面对今年固收利率低，配置不到优质非标的形势，逐步关注REITs产品。”陈超说。

首批公募REITs自6月21日上市以来已经运行101天，总体市场表现良好。其中，生态环保项目表现出较强的成长性，富国首创水务和中航首钢生物质交易价格涨幅居前，分别为12.28%和10.71%；中金普洛斯、浙商沪杭甬的交易价格涨幅也超过5%，红土盐田港涨幅为4.65%；仅平安广州广河最新收盘价低于发行价，目前折价1%左右。

对于公募REITs上市以来的市场表现，华南一位公募人士认为，整体呈现出低波动、低换手率的特征，符合REITs产品特点，也符合市场预期。

陈超评价道，首批试点公募REITs的顺利推出及稳定表现，为后续公募REITs市场扩容创造了良好开端，二级市场交易表现基本符合市场预期，即非投机性、长期稳定收益。

警惕炒作风险

业内人士提示，投资者在追求收益的同时，也应该注意REITs存在的风险。

陈超认为，公募REITs投资存在宏观层面的风险。首先，就产品流动性而言，公募REITs尚在试点阶段，产品规模和投资者认知尚属初期阶段，可能出现交易不活跃、场内流动性不足的情况。若部分炒作资金进场，可能导致公募REITs产品场内价格波动加剧。

其次，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs具有强制分红的特征，并在产品公告中披露了未来现金分派率，但具体分红情况需根据底层资产运营情况而定。

最后，从产品投资目标来看，公募REITs作为长期资产配置品种，其内在价值不会有很大的波动。对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。

在微观层面，陈超也提示了相关风险。例如，投资者应关注项目底层现金流收入变化情况、租赁细分市场变化、整体利率上升、不动产市场价格下滑等，特别是当前疫情特殊情况下，应该根据披露信息结合具体资产属性，并考虑疫情对REITs资产现金流造成影响情况进行判断。