金九银十正值房企营销季，抢占粤港澳大湾区购买力C位的惠州，率先奏响了营销的号角，开发商更是纷纷祭出低首付、免息等大旗。

近两日，多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式。其中，类似于开发商真金白银返首付款、备案价打折的营销“割肉”方式属于近年少有，令不少市场人士惊呼“打折诚意足”、“促销不做噱头广告”等。

开发商卖力促销，离不开促销以快速回款的核心诉求。有房企等市场人士表示，尽快卖掉项目比赚多少，在当下要显得更重要，充分显示出业界对于惠州楼市的高库存持谨慎观望态度。

热盘地板价频现

临近十一假期，小王和他的同行们基本上每天都会接到十个左右楼盘问询电话。除了少数电话来自北京、东北等北方区域，大部分电话来自深圳。深圳客在惠州楼市中占据主导地位。

近日，居住在深圳坪山区的刘小姐就频繁接到新房首付款打折、备案价打折、首付款部分免息等各类折扣电话。

据第一财经记者了解，惠州近段时间开发商“割肉”促销的招数屡见不鲜，并有升级之势。

其中一路较为少见也算实打实让利的打折手法当属首付款打折开发商让利，在当地被称作“返首付”。

以案名为“臻园”的项目为例，全款八六折、按揭款八七折。具体来说，假设一套臻园售价100万，原来的首付款三成即30万，70万属银行按揭。如今，折扣当道，按揭八七折，即折让13%。购房人30万首付款中，17万由购房人承担，13万由开发商承担。相当于购房者用17万购买了一套100万的新盘。开发商选择首付环节打折，助力购房者上车，对于手头资金紧张的刚需客来说可谓是解燃眉之急，还是有一定吸引力的。

类似这种开发商帮购房者付首付款的项目，还有金辉在惠州的部分在售楼盘，比如临近深圳的金辉悦步公馆、金辉信步雅苑。整体来说，这种真金白银折让首付款，调动购房者买房的行为，属于少数开发商的营销举措。

另一种属于较多开发商所推行的，由开发商帮助购房者牵线搭桥金融机构，折让首付款。惠州大多数在售楼盘推行这种折扣方式。以金地自在城为例，首付最低0.5成，不足的部分由开发商协助购房人进行金融贷，免息一年按月还即可。又如，丰谷天玺首付两成起，免息两年还清，一次性付款九折。由于开发商合作的信贷金融机构不同，有的金融贷金融机构会给出类似于“免息两年”、“三年后一次付息”、“按月付息”等灵活多样的首付款方式，部分项目相当于开发商帮助购房者负担起部分信贷款。免息方式多样，但均紧紧围绕减轻购房者首付款的支付压力。

也有个别项目在备案价上打折扣。以卓越蔚蓝海岸为例，楼盘备案价九折，总价再减20-40万。当地人士告诉第一财经记者，购房者先付5万定金，锁定房源。半年后，购房者再和开发商面签并办理按揭贷款，而楼盘备案价将是当前价格的九折。对于第一财经记者问及的“备案价不是被管制的么，怎么可以打折?”多位人士称，“开发商有办法重新备案九折的新盘价格，购房者若有疑虑可随时退定金。”

历经惠州开发商各类折扣营销狂轰乱炸之后，深圳人刘霄在刚刚过去的周六日，驱车前往惠州，摸排楼市的大概情况。他告诉第一财经记者，沿着临近深圳的惠州龙山一路，几乎甚少见到有未打折的新盘。

“售楼部虽算不上人挨人的热闹，但都有购房者，折扣吸引了不少人了解具体情况。”刘霄说到。

在当地的房产中介、开发商等人士看来，变着花样费尽心思去打折，更多是寄望快速回款。

“主要是落袋为安，现金为王，怕耗不起。”一位不愿具名的央企地产开发商惠州区域的负责人透露，公司在惠州的项目周转时间是东莞的三倍，销量并不乐观。今年他所在的房企已经暂停在惠州拿地。

“要是说往年促销有画大饼的嫌疑，今年不少开发商促销是实打实地割肉，主要也是为了卖掉新房以回款。”Q房网惠阳区域的一位负责人表示，对开发商来说尽快卖掉项目比赚多少要显得更重要。

抄底时机已至?

惠州开发商比购房者更急切的背后，是惠州楼市的高库存。

乐有家研究中心数据显示，截止2021年6月30日，惠州一手住宅库存147035套，存量面积1583万㎡，按照近半年每月平均消化速度计算，去化周期为15个月，有一定的库存压力。

这种高于周边其他城市的去化周期并非新现象。近年库存高点2019年，去化周期达11.7个月。2020惠州市年度成交量大于供应量，去化周期缩短为8.4个月，相较2019年减少了3.3个月，但仍是粤港澳大湾区去化周期较长的城市。惠州近五年一手房的去化周期整体均处于6个月以上。去化周期长也令开发商对惠州土拍保持一定警惕性。

但是综合楼市供需基本面、购房客群来看，惠州楼市与周边城市，如深圳、东莞相比，价格优势依然显著。这令它仍具有一定的吸引力，尤其是对预算有限的刚需上车族。

具体来说，从成交量看，惠州一手住宅成交量近五年均在13万套以上，几乎是深圳的3-4倍。从整体的供需面积对比看，惠州市场的供需平均处于平衡状态。对应的一手住宅成交均价突破万元大关，从2016年的0.88万元/㎡上涨至2020年的1.15万元/㎡，价格亲民。

具体到购房人群来看，作为临深城市之一，惠州楼市享受着深圳需求外溢所带来的红利，深圳客到惠州置业的刚需一族比例在不断上升。今年8月“惠八条”政策出台，正式对惠阳、大亚湾两区实行限购，被认为是将少数的投机行为拒之门外，对于绝大多数刚需群体给予了保护。

在市场人士看来，作为大深圳都市圈的房价洼地，惠州中长期仍将受到刚需置业者的追捧，惠州楼市基本面并不会发生实质性改变。以价格为例，2020年惠州一手住宅成交均价为11535元/㎡，环比上涨6.5%，套均总价为128万元/套。有机构测算，在惠州置业的“深圳客”占比超50%。刚需购房者花费总价不到两百万，首付款三四十万，即可每日自驾穿行大亚湾和深圳坪山。双城生活大军的队伍浩浩荡荡，日渐壮大。

对于投资客来说，可能又是另一番光景。

据第一财经记者了解，受今年新盘供应量大、楼市调控等制约，即便是价格领跑惠州楼市的临深片区惠阳、大亚湾，部分楼盘价格也较去年有所下行。有投资惠州大亚湾的多位深圳客告诉第一财经记者，正面临被新盘套住的困扰。

一位购买了期房的投资客以自身实例透露，他购买了临深一知名景气大盘，今年每平方米单价较去年下行了2000元。

有投资者告诉第一财经记者，乐于快速转手赚高收益的投资客，是没办法接受惠州楼市的这种爬坡式缓慢上行的投资风格，而若是眼光不够精准，临深外、缺乏商业及产业支撑的楼盘，极有可能踩雷低价值盘，将投资者套牢。