大约一周前，“三线四档”即“三道红线”迎来了周年之日。

一年前的8月20日，针对房地产企业的“三道红线”试点启动，这让曾因杠杆而创造无数规模神话的房地产行业驶入新的篇章。无疑，一年时间，金融红利时代正式宣告结束，过往的商业模式也因为“三道红线”的出现而快速纠偏。

或许有不舍或不甘，踩线房企还是纷纷被迫改变了过往的行进轨迹，而以往自律的房企则凭借绿档稳步前行，继续将主动权握在自己手中。

可以看到，过去数年被视为“保守”的财务盘面，如今成为企业交出稳健答卷的底气。这其中，龙湖集团算是一位“模范生”。过去5年间，这家企业始终保持“三道红线”的绿档水平。

业绩报可见一斑。上半年，龙湖集团在各主要航道维持既定投资节奏的背景下，其整体财务指标依然稳居“三道红线”绿档。截至上半年末，净负债率较去年同期进一步下降至46.0%；现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91)，剔除预收款后，资产负债率为68.3%，借贷成本为4.21%，再创新低。

在进入“他律”的新市场环境下，曾经的“自律”为企业在竞逐中赢得一定先机，正如龙湖所言，“不好过当中，比谁能活下去；把不好日子当成机会过起来，反而是我们的机会。”

(秉持空间即服务战略，从传统行业走向未来企业)

持续稳健，各航道营收持续上行

从“黄金十年”到“白银十年”，一路走来，近年来零星房企的业绩暴雷，已经让投资者们“少增即亏”的印象开始淡化，而在今年上半年，固有的印象迎来颠覆性的改变——在沪深A股披露业绩预告的房企中，四成均预计在上半年出现亏损。

随着房地产市场从“野蛮生长”到平稳发展，行业红利的消失挤掉了原本房企业绩中的“运气成分”，个体间战略方向、管理能力的积淀，开始左右行业分化的进程。

8月25日，龙湖集团交出了上半年的成绩单。相较于行业内多数企业，龙湖这份延续过往稳健风格的答卷，尤显可圈可点。2021年1-6月，龙湖集团实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的净利润为74.2亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利61.8亿元，同比增长17.1%；毛利率27.7%，结合行业整体毛利率向“制造业”看齐的大环境下，这一水平依然位于行业中上游位置。拆分来看，龙湖集团地产开发业务实现营业收入518.4亿元，同比增长14.6%，过往数年销售额的提升以及项目的顺利交付结转，为收入提供保障。

从经营性业务来看，过去几年，龙湖集团经营性收入均保持着可观的增速，在2017年约45亿元左右的基础上，行至2020年已超过了150亿元。在今年上半年，疫情等外部影响减弱，龙湖集团经营性业务加速升级，实现收入87.8亿元，同比增长49%。

其中，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，较上年同期增长42.4%，物业管理及其他收入40.0亿元，同比增长58%。

在龙湖的字典中，经营性业务又被称之为“服务引擎”，并被寄予了极高的期待。对于龙湖而言，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表未来。”

无疑，稳定的经营性收入，可以为房地产企业提供了跨越周期的能力，不仅仅是龙湖，同样是多数房企所孜孜以求的方向。

根据国际通用经验，城镇化率达到70%地产行业便将结束高速增长，取而代之的是存量市场为主导的新市场格局，而60%-70%则被普遍认为是一个增量与存量并行的过渡阶段。2020年，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，显然，一个围绕需求端变化的全新竞争环境，正缓缓拉开帷幕。

如今，龙湖丰富的经营性业务已筑起宽业务围栏，在龙湖看来，“分散风险的功能是有的，更重要的是关注机会。”

在服务引擎驱动的黄金时代里，强化经营性收入无疑契合未来消费升级、服务升级的社会需求，当然这也符合龙湖长期主义的基因。在2020年经营性收入超过150亿元后，龙湖还有着更长远的规划，不久的未来，龙湖服务引擎收入将实现达到千亿量级。

盘面扎实，助力空间延伸

根据披露，在上半年，龙湖集团共获取土地53幅，权益地价389亿元，总建筑面积约1292万平方米，从城市能级来看，90%的销售货值集中在一二线高能级城市。截至6月末，龙湖集团总土地储备提升至7717万平方米，基本覆盖其未来三年的发展需要。

无疑，面对未来至少15年的增量与存量并行的城镇化过渡期，丰富的土地资源依然是最重要的生产资料，而这当然不仅仅指向地产开发业务，同时也是经营性业务的肥沃土壤。

例如，龙湖集团“空间即服务”战略下，丰富的资源无疑是其未来空间延展的重要基石，在地产开发之外，亦意味着其自持的商业运营、租赁住房以及智慧服务等业务半径的不断拓展。

可以看到，2021年上半年，龙湖集团的服务引擎正在加速衍生新的空间。

20余年笃信积淀，龙湖商业网格化布局初现，版图持续扩张。报告期内，在消费回暖的势头下，龙湖商业快速发力，上半年新开5座商场，累计开业商场总数达到54座。

5年砥砺前行，龙湖冠寓已开启盈利元年。报告期内，租赁住房品牌“冠寓”开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，期末出租率达94.1%，更大范围内满足了城市新青年对品质租房的需求。迄今为止，龙湖冠寓已布局30余座高量级城市，并与北京、重庆、深圳、成都、武汉等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，加速落地诸多住房租赁标杆项目。

24年善待如一，龙湖智慧服务持续创造“满意+惊喜”。沿着住宅与城市空间延伸，智慧服务已布局住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态。报告期内，上半年实际管理面积进一步提升至2.05亿平方米，在住宅之外，于总部业态、学校、图书馆等城市空间持续发力。

当然，无论是今年以来“双集中”新规带来的全新环境，还是开发与经营性业务的兼顾，均是企业资金链的极大挑战，意味着需要强有力的现金流。

公告显示，截至2021年6月30日，龙湖在手现金及银行存款共计994.7亿元，较年初增长27.8%，同时，受惠于绿档与全投资级评级，龙湖平均融资成本进一步降至4.21%，再创历史新低。

在业内人士看来，今年以来，整体宽松的货币环境，对于企业降低融资成本其实是个难得的机遇，然而随着房地产企业在信用层面的资质分化，注定仅有少数优质企业能够享受到红利。

一组数据显示，今年前7个月，被“三大国际评级机构”调至负面展望的房企超过10家，同时被下调评级、撤销评级的房企数量近20个，远高于去年的水平。

“随着行业去风险、降杠杆逻辑的深入，资源也有望进一步向此类企业倾斜。”有分析师如此表示。

航道协同，服务连接空间

在资金的支持之外，丰富的资源背后，亦是服务能力的体现。

无疑，"三道红线"、"两集中"供地策略倒逼之下，经营性物业时代正在到来，主动拥抱变化成为企业发展的最佳解，经营的价值终局则在于服务。

今年3月，面对航道业务是否分拆的问题，龙湖集团讲了一个“大财不进急口”的道理。“短期目标让位于长期目标”的准则下，龙湖更期待的是“多航道间的协同，而不是分拆”。

换句话说，龙湖始终追求的是整体服务体验的提升，而非单一业务的盈利最大化。

7月初，在房屋租售、房屋装修之后，龙湖将地产开发业务独立为地产航道，升级为六大航道并行的组织架构，并将集团做轻，将管控变为赋能。彼时，便有观点认为，龙湖集团此举便是希冀通过平台的赋能，让平行的各航道间能够更充分凝聚、协同，并最终带来的效能提升。

这与龙湖的战略息息相关。2018年龙湖提出了“空间即服务”战略，提炼总结了过往的发展，并对未来方向进一步予以明确。彼时，龙湖集团提出，实现人和空间的连接，核心就是三个最强能力的打造。其中，一是打造空间的制造和管理能力；二是打造进一步洞察客户能力；三是打造服务集成能力，令龙湖的管理和服务能力有效提升，实现人与空间的有效连接。

时至今日，在龙湖集团创立的第28个年头，每个主航道业务都是围绕人们对空间的需求展开。随着龙湖商业运营、租赁住房、智慧服务三个经营性业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修业务快速壮大并在行业中站稳脚跟，“开发+服务”双引擎驱动的版图业已清晰可见，而航道间各自不俗的体量，也为协同带来更多可能。

例如，基于数字化赋能加持，龙湖于上半年上线了自主研发的“云交付”服务系统，首次将房屋线下交付流程搬到线上，不仅实现便捷、稳健交付，还轻松链接起地产以及智慧服务两条航道；

又如，龙湖智慧服务为购物中心、写字楼、产业园区带来的兼具人文关怀与智慧化的优质服务，从安全、舒适等角度，为天街、蓝海引擎等场景内的客户带来全新的体验等；

再如，塘鹅美装修基于零醛环保、即装即住的特点，已经在租赁住房、写字楼、连锁品牌酒店以及幼儿园等环保要求较高的业态中，实现了龙湖体系内外场景生长。

据管理层介绍，龙湖设立塘鹅美装修的初衷，是“担心不合格的材料，影响到整体装修的效果”。目前，从材料的制造开始，所有的板材均来自于龙湖的专利，并自主研发生产。

时代在转变，价值在重构，边界在打破。

可以想象，在一个城市空间内，有龙湖地产营造的品质居住空间，有天街带来的“转念即达”的购物体验，有冠寓提供给城市青年丰富的品质租住选项，有智慧服务串联起智慧城市的各类物业服务，甚至是塘鹅租售的资产管理服务以及塘鹅美装修带来的全新绿色环保感知……龙湖“空间即服务”下的多航道协同，或将在实现人民群众美好生活的过程中产生更大的价值。

善待如初，累计捐赠超10亿元

当全社会可持续发展理念不断深化，在衡量企业发展质量与成长潜力的层面上，环境、社会、公司治理等因素，已在发展的天平上占据极高分量。

继今年5月发布首份独立可持续发展报告后，在此次中期业绩报中，龙湖集团亦对今年以来相关责任实践进行了总结。

根据披露，截至2021年中期期末，龙湖集团满足绿色认证标准的项目面积共计8000万平方米，覆盖住宅、商业、写字楼等多种业态。

伴随着“碳达峰、碳中和”正式纳入生态文明建设整体布局，绿色发展不仅仅是高质量发展的底色，更是企业未来潜力的试金石。

在龙湖的愿景里，是将可持续发展与建筑全生命周期相结合，打造完整的绿色建造方法体系，确保项目从选址、设计、施工、运营到改造过程的环境与社区友好；而其最终目标，则是实现绿色建造以及100%绿色健康建筑。

除了向客户提供优质的产品和服务，对于一家企业来说，积极响应“乡村振兴”政策，助力“共同富裕”的远大目标，亦是其对于社会应尽的另一份责任。

自去年10月龙湖公益基金会成立后，围绕助学兴教、助老扶贫、抗疫救灾等多个方向，龙湖集团已累计开展帮扶项目10余个，累计帮扶16159人。

在今年7月，为驰援河南暴雨灾害，龙湖公益基金会第一时间宣布通过重庆光彩事业基金会，向郑州市慈善总会捐赠2000万元，用于保障当地群众的人身、财产安全，采购紧急救灾物资和支援灾后重建工作。至此，龙湖集团已累计向社会捐赠过10亿元。

“多年来，龙湖一直争取做好力所能及的事情。”据龙湖介绍，未来，在时代的召唤下，龙湖还将加大步伐和力度，将公益做得更好。

“善待你一生”的理念已与龙湖集团相生相伴共度了28年，在龙湖看来，“与环境共生、与同路人共赢”已被注入成长基因，亦将继续恪尽社会责任，发扬公益、创新的时代精神。

在善待理念之下，以空间为始，以服务为终，既昭示着龙湖的过往与未来，或许也将成为其“传统行业未来企业”的写照。

文中图片由龙湖集团授权中国网财经使用