8月5日，九龙仓置业(01997.HK)发布2021年中期业绩报告。

报告显示，2021年上半年，九龙仓置业香港零售销售恢复，但租金收入依然受压，经济不明朗及新的工作文化削弱对写字楼的需求；严格的跨境管制仍在实施，酒店业务依然亏损。

增收不增利 内地项目成营收增长主因

2021年上半年，九龙仓置业仍然处于“增收不增利”的状态，公司未经审核营业收入增加10%至74.85亿港元，营业盈利减少11%至44.28亿港元，基础净盈利减少15%至32.72亿港元。

九龙仓置业方面表示，增收的原因在于集团发展物业收入的增加。2021年上半年，九龙仓置业发展物业收入14.02亿港元，相较于2020年同期的3.03亿港元大增362.71%。

而值得注意的是，九龙仓置业物业收入增加主要因为上市附属公司海港企业(00051.HK)的销售额确认入账。海港企业半年报显示，2021年上半年，苏州国际金融中心部分期数落成并交付买家，有助发展物业收入增加至14.02亿港元及营业盈利增加1.46亿港元。

这也意味着，无论九龙仓置业还是海港企业，发展物业收入增加均得益于苏州国金金融中心的销售收入。

此外，九龙仓置业“不增利”的原因主要在于主要业务投资物业疲软。2021年上半年，该部分业务收入减少10%至54.83亿港元，营业盈利减少17%至43.1亿港元，投资物业净利润减少14%至33.21亿港元。

九龙仓置业的酒店业务仍处于亏损状态，2021年上半年营业亏损达2.08亿港元。九龙仓置业方面表示，当前大部分包括资助额庞大的“保就业”等政府纾困计划已经结束，加之入境旅客绝迹，酒店依然亏损。即使收入较去年显著增加，但仍不足以抵销基本营运成本，前景尚未明朗。

2021年上半年，九龙仓置业股东应占集团盈利也实现扭亏为盈，达29.7亿港元，2020年同期为亏损44.54亿港元。

而实现扭亏为盈的原因，便是“投资物业之公允价值”，2020年上半年，这一数值减少75.29亿港元，到2021年上半年仅减少2.84亿港元。

放弃内地市场 近年来业绩低迷

一定程度上，九龙仓置业业绩低迷与其业务布局过于集中于香港有关。

2017年11月，九龙仓集团(00004.HK)分拆出九龙仓置业单独在港上市，拆分后的九龙仓置业主要从事于物业投资和运营，主要收入来自投资物业的租金，主营项目有海港城、时代广场，前者是香港最大的购物商场之一，吸引购物顾客及游客光顾；后者是直通铜锣湾港铁站兼有商场及写字楼物业的混合式发展项目。

彼时，九龙仓置业在公告中表示，附属上市公司海港企业持有的内地全部物业拟于未来数年出售。

直到2018年3月5日，九龙仓置业在香港举行业绩会上，主席兼常务董事吴天海表示，在内地，九龙仓置业目前主要出售的为住宅物业，目前有常州一座酒店、苏州在建的写字楼将处理，之后将完全退出内地市场，并无计重返内地房地产市场的计划，未来继续将业务核心放在香港市场。

之后几年，九龙仓置业的业绩并不理想，营收呈现持续下滑态势。年报数据显示，2018年、2019年、2020年九龙仓置业的营收分别为164.81亿港元、160.43亿港元、155.15亿港元，分别下降21.16%、2.66%、3.29%。

此外，营业利润方面，九龙仓置业2018年-2020年三年降幅也在持续扩大，分别达到9.89%、66.96%、179.20%。值得注意的是，在未受到疫情影响的2019年，九龙仓置业的净利润录得39.28亿元，同比下滑78.21%。

业内人士分析，香港市场发展已到一定程度，市场趋于饱和，空间太小，而九龙仓置业放弃内地市场，业务布局过于集中于香港市场，本就具备相当大的风险性，加之疫情等黑天鹅事件的影响，很容易遇到发展桎梏。

而金融机构瑞银也在一周内两次发布关于九龙仓置业的评级报告。8月2日，瑞银发布将九龙仓置业由“中性”降至“沽售”的评级报告，目标价从46港元减13%至40港元。8月6日，又下调九龙仓置业2021年至2023年盈利预测1%至4%，目标价相应由40港元略微下调至38.3港元。

瑞银报告称，由于预计中国香港零售在2025年才会恢复至疫情前水平，但旅客复苏需要时间，同时内地奢侈品零售转型也会蚕食旅游消费。该行表示，相信目前高出租成本是不可持续，并将可以由零售温和复苏抵销。

截至8月6日收盘，九龙仓置业每股报价38.35港元，下跌1.16%。