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地产行业：房企拿地再受限地市或逐步降温

时间：2021-07-31 13:04:34 来源：平安证券

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7月26日，据财联社消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

平安观点:

集中供地新政下，地市热度依然居高不下。2021年2月，自然资源部要求22个重点城市采取住宅用地集中供应方式，因集中供地对房企现金流要求更高，市场普遍预期地市或逐步降温，但据中指院统计，22城首批集中供地平均成交楼面价9591元/平方米，较2020年全年增长38%；平均溢价率较2020年全年增长2pct至15%，整体表现较为火热，与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差。7月22日韩正副总理亦明确要“加快完善稳地价工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度”。

50强整体拿地销售金额比不足40%，上半年拿地积极房企受影响更大。2020年8月，住建部、央行出台“三道红线”新规时，已要求房企近一年拿地销售金额比超过40%需对拿地资金来源等作出解释，此次监管部门进一步规定拿地销售金额比不超过40%。据中指院统计，2021年上半年50强房企整体拿地销售金额比为31.5%，较上年同期38.8%大幅下滑，显著低于40%上限，其中约16家房企超出40%上限，“三道红线“首批12家试点房企中仅保利、华润、华侨城三家超出40%，随着本次规定出台，预计上半年拿地积极房企下半年或适度放缓拿地节奏。

调控维持偏紧态势下，后续地市有望逐步降温。本次政策出台将进一步抑制房企非理性扩张，随着部分拿地激进型房企逐步降低投资力度，叠加按揭利率上行带来的销售增速放缓、热点城市土拍政策持续优化，预计下半年房企拿地或更趋理性，土地市场有望逐步降温。

投资建议：此次监管规定拿地销售金额比不超过40%，“三道红线”政策进一步完善，随着部分激进型房企放缓拿地节奏，加上全国销售放缓、回款周期拉长、各地土拍政策持续完善，预计后续重点城市土拍热度将有所降温，带来项目盈利端逐步企稳。板块投资方面，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压；中期关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

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