中间价“六连跌” 人民币双向波动恐成常态
2020年,在“三道红线”影响下,房地产上市公司的负债水平有所下降,现金流改善。因此大部分观点认为,“三条红线”的出台有利于行业趋稳向好发展,对于融资能力较强、产品力较强、有息负债较低的房企,或将形成利好。
分析人士指出,“三道红线”终结了行业内卷化竞争,集中度提高将带来结构化拐点。当大多数房企都急于脱“红”之际,部分稳居“绿档”的优秀企业将迎来发展良机。以融信为例,公司在近年的发展中展现出日趋稳健的态势,财务水平不断优化。穆迪针对融信发表评级报告,维持公司“B1”家族企业评级,展望“稳定”,表现出对融信未来发展的良好预期。
随着“三道红线”监管政策的发布及落地,如今扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比这三个指标,成为房企财报中最受关注的数字。财务表现上,截至2020年底,融信净负债率83%,扣除受限资金后的现金短债比1.08,扣除预收账款的资产负债率69.9%,均位于“三道红线”设置的指标内,跻身“绿档”阵营。
近几年,随着政策调控的不断收紧与房地产行业环境的快速转变,融信的财务表现也呈现出逐年优化的特点。公司在2020年度业绩会上提出,要将70%-90%的净负债率作为长期管控目标,并将拿地预算控制在销售回款的30%-50%,以保证杠杆水平的健康稳定。而现金流方面,融信则表示,未来将继续加强现金回款力度,保持较高的回款率,并对债务期限结构进行主动管理,以进一步优化公司现金流动性。
从融资来看,融信2020年平均融资成本下降至6.55%,新增融资平均利率5.3%,处于行业较低水平。据了解,公司于去年至今进行了多次美元优先票据的发行与回购,同时,公司也以福州世欧商业广场为标的发行了首单CMBS,规模为22亿元。目前,融信拥有开发贷、公司债、ABS/CMBS、优先票据、银团双边贷款等融资渠道,且已无信托融资,债务结构较为合理。
在拿地方面,对城市的长期布局中,融信了解各深耕城市的区域价值、市场偏好及调控趋势,并将这些因素运用到对拿地效益的评估中。融信以销售回款的30%-50%匹配拿地资金,配合盈利能力测试,在管理过程中保证资金安全,并挖掘拿地效益。
在经营方面,融信管理层多次提及“问管理要红利,问经营要效益”,公司站在整体的角度把控从开发、销售到回款的一系列流程,以项目为经营管理单元,加强项目开发精细化管理,并坚持产销一体的原则,追求供销联动、品质联动、现金流联动为核心的精细化运营体系,在高效的开发、强营销竞争力、以及优秀的去化与回款中,提升公司发展质量。
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