云贵房企侧重省会深耕 投资规模处于全国中游

云贵区域指云南省和贵州省，均地处中国西南边陲，地形结构复杂。其中，云南山地湖泊众多，山地和高原面积分别占全省国土总面积的84%和10%;而贵州素有“八山一水一分田”之说，92.5%的国土面积为山地和丘陵，是全国唯一没有平原支撑的省份。

受制于严峻的地形结构和地质条件等因素，过去很长时间内，云贵区域交通发展相对缓慢，但随着近几年当地政府大力投资开发基础交通网络建设，相较于过去改善显著。

在此背景下，近年来云贵区域整体经济体量仍处全国中下游，但经济增速迅猛，经济增长以投资驱动为主。2020年云南实现GDP约为24488亿元，排名全国第18名，人均GDP为全国水平的0.7倍，而贵州GDP约17827亿元，落后于云南，排名全国第20名，人均GDP为全国的0.68倍，GDP总量排名相对靠后。但是云南和贵州经济增速位于全国前列，2020年云南和贵州增速位列全国第3位和第2位。

由于云贵经济高度依赖房地产，近年来房地产开发投资维持高增长，但投资规模仍处于全国中游。

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云贵城镇化率落后全国，房产投资规模中游

受限于经济发展，云贵区域城镇化率全国倒数，区域内部两极分化明显。2019年云南城镇化率为48.9%，较2015年提升5.6个百分点，但仍处于全国倒数第三;同年贵州城镇化率为49%，仍处于全国倒数第四。城市层面，云贵区域内省会城市城镇率均超70%，其中2019年昆明常住人口695万，城镇化率73.6%，而同期贵州的76.13%，而剩余的中小城市城镇率普遍偏低，如2019年云南曲靖城镇化率49.64%,贵州毕节约44.3%，与省会差距明显。

房地产投资规模处全国中游，区域内省会贡献约4-6成

云贵区域的经济增长主要以投资驱动为主，对房地产的依赖程度较高，2019年云南和贵州的房地产依赖度分别为17.87%和17.83%，处全国第6名和第7名。云贵当地政府对房地产的高依赖，叠加云贵长期以来人口外流，缺乏稳定的刚性需求支撑，云贵整体房地产政策环境相对宽松，地方政策出台较少，主要以市场较火热的昆明和贵阳出台的政策较多。

在此背景下，2015-2016年以来云南和贵州的房地产开发投资维持快速增长，2019年云贵两省房地产投资增速均超27%;但整体房地产投资规模仍处全国中游，2019年云南和贵州实现房地产开发投资分别为4151.41亿元和2990.81亿元，规模排名全国第14名和第18名。

省内城市层面，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升，2017年甚至达到60.4%。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右。

TOP20房企已全部进驻云贵，本土房企生存空间压缩

云贵房地产市场需求和规模处全国中下游，但区域内部仍有如昆明、玉溪、大理、西双版纳、丽江、贵阳和遵义等部分城市，或因刚性需求拉动，或因发展文旅地产诉求等因素，近年来龙头房企纷纷进驻云贵。据统计，2020年销售排名TOP20房企在云贵的进驻率达100%，且均已完成省会昆明和贵阳的布局。

以云南昆明为例，2015年国务院同意设立国家级新区——云南滇中新区，新区规划发布后，龙头房企纷纷抢滩云南市场，主要进入方式为合作开发和公开拿地。据不完全统计，2015年绿城、北大资源和海航首入昆明，2016年碧桂园、融创、金科、新城、大悦城和中建等房企首次落子昆明，2017年美的置业、中铁建、中交、中南、首创、中粮、远洋和东原等房企成功打开昆明市场，2018年包含奥园、花样年、佳兆业、金茂和阳光城等在内的13家外来房企成功入驻，2019-2020年累计22家外来房企新进昆明。

龙头房企不断进入云贵市场，凭借品牌和资金实力，逐步压缩本土房企生存空间，本土和外来房企竞争格局呈现“二八开”趋势。根据克而瑞发布的《房企销售业绩TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口径销售TOP20房企中外来房企销售贡献度分别为80.67%和73.25%;由于克而瑞暂无贵州销售排行榜数据，以省会贵阳为例，据CRIC系统显示2019-2020年贵阳全口径销售TOP20房企中外来贡献占比均超85%。

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云贵房企侧重省会深耕，外拓布局以四川为主

从云贵区域的9家重点房企(包括5家云南省本土房企及4家贵州省本土房企)来看，自2017年起，仅有五家在克而瑞TOP200全口径金额排行榜中出现，分别为俊发地产、中天城投、云南城投、麒龙集团、宏立城，仅中天城投(中天金融)及云南城投实现上市。其中，俊发地产规模最大，2020年的全口径销售额达670亿元，两百强中排名第59位;中天城投的全口径销售额也达到了183亿元，排名132位。

整体来看，云贵房企上榜数量较少，9家中仅有5家;且排名较后，除了俊发地产在60名之内，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龙集团则排名第200名。

9家重点房企为：俊发地产、云南城投、诺仕达集团、云南江东、华夏阳光、中天城投、麒龙集团、宏立城、富康实业。

从云贵房企的城市布局情况来看，在云南省内，俊发地产的城市覆盖面最广，已覆盖了昆明、西双版纳、大理等5个地级市或自治州。从城市层面来看，云南省会昆明毫无疑问是各家本土房企最多布局的城市，此外西双版纳、大理、丽江也有较多房企布局，这些城市均属于经济较为发达的旅游城市。