41家H股物管企业市值逾7800亿元 多家排队IPO待“输血”扩张

继新希望服务之后，物管企业赴港上市规划不断传出。6月9日，力高地产发布公告称，建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。3天前，6月6日晚，中骏集团旗下物业公司中骏商管称，提交的上市资料已通过聆讯。

透过多家房企集中分拆物业业务IPO的种种迹象，《证券日报》记者发现，与过去主营收入靠收缴住宅物业服务费不同的是，这一拨递表上市公司中增添了轻资产商业运营商的身影，这是物管行业的另一个细分赛道，其估值可能相对更高。

“房企分拆物业板块上市已不是新鲜事，是这两年房企的标准性动作。一方面在资金链偏紧的格局下，房企需要增强资产流动性，降低财务成本，拆分业务板块独立运营，可从资本市场拿回钱，不失为另一种融资渠道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，同时，存量时代来临之际，物业板块作为房地产行业的细分赛道尚未形成充分竞争，未来将有一场规模竞争战要打，若不尽早上市寻求融资，难谈规模扩张，更难尽早在数万亿元存量市场蛋糕中分一杯羹。

上市热潮仍将持续

物业企业进入资本市场较晚，2014年，花样年旗下彩生活打响了物业企业上市第一枪，但这两年发展极快，头部房企多已将物业板块分拆出来，实现在港上市。

“目前已有41家物业服务企业登陆中国香港资本市场，港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元增至2021年6月10日的7861亿元。”中指物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，截至6月10日收盘，港股物业板块平均市盈率达到33倍，远高于港股主板的市盈率(12倍)，充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。

“从每股收益方面看，截至2021年6月10日，港股物业上市公司EPS(每股收益)超过2元的公司有1家，8家公司超过0.5元，其他公司均小于0.5元，物业上市公司EPS显著分层。”牛晓娟称。

在牛晓娟看来，2020年，物业上市公司加强内部管控优化，提升企业运营效率，多措并举降低资金成本，企业的经济增加值(EVA)大幅提升，2020年，上市物业公司EVA均值同比增66.81%至8.17亿元。

牛晓娟表示，目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性，有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期，有效保证了企业发展的稳定性。

“有19家企业已交表，等待敲钟时刻到来，2021年物业服务企业上市热潮预计仍将继续。”牛晓娟向《证券日报》记者表示，预计未来一段时间，物业服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。

“现在的物管板块可以分为两类，纯物业管理和轻资产商业运营商，当然也有两者结合的。两类都属于存量市场比较好的偏服务型的赛道，但是前者已经比较拥挤，如果不是特别有特色的公司相对吸引力与未来扩张力都不够，整体估值水平会回归理性，并且大小公司之间的差距会越来越明显。”方正证券房地产首席分析师夏亦丰向《证券日报》记者表示，后者目前上市标的还比较少，预计后续仍会有一波上市潮，尤其是轻资产商管将迎来一批新公司，估值短期内仍然会在一个相对较高的水平。

并购频繁竞争加剧

据中指研究院统计数据显示，2020年，港股主板上市物业服务企业融资净额近690亿港元。

“物管上市企业融资得到的钱中有一部分是用于并购的，对物业行业来说，加快扩大第三方物业规模，才可能快速增加收入，这是当前业绩增长的重要抓手之一。”严跃进向《证券日报》记者表示，头部企业为扩大市场占有率，收并购动作频繁，规模诉求强烈。与此同时，部分地产公司面临资金困难，恰好想出售物业公司换取现金流。从这方面来看，是各取所需。

中指研究院表示，目前，物业服务上市公司主要的并购可以分为两类：一类是上市公司之间的收并购，物业服务上市公司之间的强强联合将持续上演；另一类是物管上市公司与非上市公司的并购。

“以往，物业公司没什么竞争，自从2014年彩生活登陆H股进入资本市场，企业扩大主要是通过并购完成，才有了今天的竞争格局。”万物云CEO朱保全在接受《证券日报》记者采访时表示。

“现在物管公司对规模的诉求仍然较强，一方面规模扩大可以帮助增值业务的拓展；另一方面各家公司都有相对较高的业绩目标，因此对量的提升有明显诉求。”夏亦丰向《证券日报》记者表示，随着近几年的并购热潮的涌现，市场上相对较大较好的标的越来越少，所以各家公司都在抓紧抢占先机。