多城房贷利率上调，但热点城市去化周期仍处于低位，后续调控概率大

2021年3月底，佛山和北京同时出台调控政策，房贷利率被收紧。此后两月，30余省份、城市出台调控政策，多个热点城市收紧公积金提取政策、上调房贷利率。幸福里研究院通过对全国重点城市商品住宅成交面积变化情况、全国重点城市商品住宅去化周期等市场数据进行分析，挖掘调控加码背后的原因，判断政策后续走势。

一、成交面积环比、同比上涨，是引发多个城市集体出台贷款调控政策的关键因素

据幸福里研究院监测，2021年4月共计有30余个省份、城市出台各类政策70余项，其中广州、深圳、南京等14个城市出台贷款调整相关政策，其中以公积金调整政策为主：如贵阳收紧首套贷款额度，提高二套公积金贷款限制；南通收紧二套购房公积金的贷款额度。但大部分城市的公积金政策调整幅度并不大，以严查违规提取为主，因此可以推断，这一轮的政策调整是以试探市场为主。

幸福里研究院将出台调控政策和购房贷款政策的城市市场数据进行对比分析。分析发现，过去半年，全国重点城市、4月份出台政策城市、4月份出台贷款相关政策城市，月度成交量环比变化呈现出不同趋势。

2021年3月，各类别城市商品住宅成交面积环比涨幅差距显著增大，全国重点城市商品住宅成交面积环比上涨超60%，出台政策的城市环比上涨近80%；出台贷款相关政策的城市环比上涨近100%，远超全国平均水平。

由于2020年受疫情影响，各城市成交数据不足以反映市场真实需求，因此用2021年3月、4月与2019年3月、4月新建商品住宅成交面积数据进行对比分析。

从出台贷款相关政策的城市成交情况来看，2021年3月、4月成交面积与2019同比也有着大幅上涨，2021年3月南京同比2019年成交面积翻倍，北京上涨近100%，深圳、贵阳、兰州同比2019年超50%。4月份同比有所回落，但涨幅仍然较大，兰州、北京、南京、合肥同比2019年超50%。

从成交面积的环比、同比情况来看，成交量短期内快速上涨是导致多个城市集中出台调控的原因之一。且由于全国大部分热点城市均已经出台相关新房限价政策， 因此控制市场最有效的办法便是控制贷款，这也是4月份全国十几个城市同时出台贷款相关政策的原因。值得注意的是，同步出台政策的沈阳、长春、郑州同比呈现下跌状态，预计这些城市为部分区域的市场热度上涨，因此引发调控政策的出台。

二、部分城市去化周期大幅下跌、房价上涨动力足，是调控加码的另一个重要因素

2021年4月，热点城市受政策影响市场恢复稳定，市场调控初见成效。但由于部分城市经过上一轮热度，去化周期下降较快，加之北京、广州、杭州等城市由于采取集中供地制度，使得过去几个月这些城市供地量下降，进一步加速了城市去化周期的下降。

从幸福里研究院监测商品住宅去化周期数据来看，过去半年(2020年11月-2021年4月)除郑州之外的其他重点城市的去化周期均呈现出下降趋势，新房市场价格上涨动力较大。

受此影响，5月份依然有多个城市继续调控。据幸福里研究院监测，5月份共计有20个省份、城市出台调控政策共计34次，虽然政策调控次数环比4月份降低，但值得注意的是，5月份政策力度加大，开始从规整公积金提取到贷款利率上浮，深圳、广州、杭州、宁波等多个城市的多家银行明确提出要上调房贷利率。

而广州、深圳过去半年(2020年11月-2021年4月)商品房去化周期分别下降30%和28.3%。在出台贷款收紧政策的城市中仅次于合肥。目前南京、武汉等去化周期下降较快的城市仅收紧公积金贷款政策，在房贷利率上并没有太大动作，预计这些城市的政策后续还将继续调整，用政策来抑制旺盛的市场需求，缓解房价上涨趋势。

三、部分城市市场热度显露，后续调控概率增加，以三四线城市为主

据幸福里研究院监测重点城市去化周期数据，截止到2021年4月，去化周期排名前十的城市中大部分城市已经及时出台调控政策来控制市场热度，比如宁波、合肥、上海等。但仍然有部分城市去化周期短、市场热度上涨，尚未明确出台政策，比如重庆、芜湖、嘉兴、徐州等。除重庆外，其他尚未出台调控政策且去化周期低的城市中，绝大多数为长三角城市群的三四线城市。

而从过去半年(2020年11月-2021年4月)去化周期情况变化来看，部分城市去化周期下降很快，嘉兴、芜湖、海口去化周期甚至出现腰斩现象。嘉兴去化周期更是从2020年底的15个月，下降到2021年4月份的5个多月，去化周期降低幅度最大。

从半年去化周期降低排名前十的城市中可以看到，热点城市占比一多半，但也有嘉兴、芜湖、漳州等三线城市上榜，同时可以看到，上榜的热门城市中，除重庆、珠海之外，其他城市均已经出台相关调控政策稳定市场，预计重庆、珠海将很快跟进调控。而去化周期低于6个月的芜湖、徐州等三四线城市，预计也将很快出台调控政策来应对这一波突然的市场热度。

截止2021年5月底，已经有重庆、北京、杭州等城市结束首批集中土地招拍挂，部分城市土拍市场热度较高。虽然有着大量的土地供应，但从土地成交到新房供应上市仍然需要至少6个月的时间，因此在最近半年，部分城市仍然面临较为严峻的供不应求局面，去化周期持续降低，房价上涨动力充足，调控压力增加，后续政策加码的概率依然较大。

位于各大城市群的三四线城市也将受到热点城市外溢需求影响，市场稳定面临考验，后续出台调控政策概率增加。