5月11日，阜阳市住房公积金管理中心发布了《关于暂停“住房商业贷款转住房公积金贷款”业务的通知》（下简称“通知”）。

通知称，截至2021年4月底，阜阳市住房公积金个贷率已达到118％，资金超负荷运转，特别是新冠疫情及时得到控制以后，职工的购房需求不断释放，公积金供给侧压力不断增大，资金流动性不足矛盾凸显，启动住房公积金资金流动性风险预警机制势在必行。

《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》规定：根据资金运行情况，按照预警级别由低到高，分为一级预警、二级预警和三级预警三个等级：

（一）一级预警：住房公积金个人住房贷款率在85％至90％。

（二）二级预警：住房公积金个人住房贷款率在90％至95％。

（三）三级预警：住房公积金个人住房贷款率在95％以上。

该实施办法明确指出：达到二级预警时，暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款，以缓解贷款资金压力。达到三级预警时，可以在执行二级预警状态下的住房公积金相关政策的基础上，通过实行住房公积金贷款轮候发放政策，控制住房公积金资金流出速度。

目前，安徽省绝大部分城市已暂停“商转公”业务。阜阳市住房公积金资金流动性已突破三级风险预警线，为防范住房公积金资金风险，保证住房公积金制度平稳运行，经阜阳市住房公积金管委会成员单位同意，决定在阜阳全市范围内暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款，实行住房公积金贷款轮候发放政策。同时，商业住房贷款职工每年提取一次住房公积金偿还商贷的政策不变。

对此，专家在接受中国房地产报记者采访时表示，类似暂停“商转公”业务的做法，说明公积金贷款资金池吃紧，适当管控利好公积金流动性的安全。反过来看，这也要求购房者合理安排贷款方式，对于公积金贷款来说，短期会有一定的压力。

“类似收紧的政策在今年很多城市都有，也说明购房市场火爆的情况下，部分风险开始在金融市场如公积金贷款市场上得到体现，需要积极把控。”

“以价换量”的阜阳楼市

阜阳城南新区开发商竞争激烈，各楼盘也给出了不同的优惠

阜阳，安徽省的一个地级市。

2020年，阜阳市在全省16个辖区中，GDP排名第4，房价第6，虽都不是最突出的，但极具代表性。

根据通知，近几年来，阜阳市房地产市场发展态势良好，资金需求不断增大，阜阳市住房公积金个贷率迅速增长。

这不是阜阳第一次对公积金进行调整。

2020年8月，阜阳市住房公积金管理中心就发布了《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》。主要调整措施有两项：一是停止向购买第三套及以上住房的购房者发放住房公积金贷款，二是第二次申请公积金贷款购房的，首付比例不低于50％，并且贷款利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

在业内看来，2019年，阜阳取消房地产限价政策，为楼市松绑，是阜阳楼市进入向上发展期的重要原因。

在购房者口中，房价和成交量一直居高不下。但是对于真实的阜阳房地产市场来说，区域之间的差异不小。

2021年4月份，阜阳市区共计备案商品房4668套，相较于3月份的3196套，增加了1472套；整体备案面积约54.2万平方米；整体均价8653元／平方米，环比3月下降了约1.8％。

其中，从4月份各区域备案住宅套数来看，城南新区备案房源最多，达到1624套；阜合新区则无任何新房入市加推。

从各区整体备案均价来看，颍州区4月整体备案均价最高，达到9683元／平方米，而备案均价最低的经开区为6671元／平方米，两个区域相差3000元／平方米左右。

今年以来，在备案房源最多的城南新区，亦爆发了机场规模不小的“抢客大战”。

在阜阳，砸金蛋、送家电等楼盘活动值得说的事，送车位、房价直降才是真的促销。

3月，由于城南新区开发商竞争激烈，各楼盘也给出了不同的优惠，华润阜阳中心、祥源城南之星、新华学府庄园等楼盘最高优惠7-8个点，港龙美的云筑买洋房送车位。

特惠房源方面，有的楼盘特惠房源一口价优惠约16万元、每平方米直降近千元。

到了“5·1小长假”优惠的数字再被刷新。

城南新区京师国府推出5套精品特价房，限时最高优惠约20万元／套。各楼盘也相继打出“总裁特批价”“团购价”等“浮夸”的优惠口号。

种种迹象表明，阜阳楼市有那么点“以价换量”的味道。

专家看来，商业贷款转住房公积金贷款，是由于公积金贷款利率低于商贷，转换后可以节省一大笔利息开支。住房公积金可贷房源的范围选择面更广，同时不受开发商银行账号的限制，可以自由选择还款银行。另外，住房公积金贷款购房时首付款比例也相对较低。

“暂停商转公之后，对于当地购房者来说影响较大，居民购房还贷不能再享受公积金贷款的优惠红利，相当于多出一笔利息开支，对于购房者来说是一个利空消息。”陈霄表示。

多城收紧公积金贷款

阜阳并不是今年首个暂停“商转公”业务的城市。

不少城市今年都发布了公积金收紧性政策。

如贵阳、三门峡，启动了流动性风险预警、减少二套贷款的额度、提高二套或二次贷款的首付比例。

鹤壁、江门，放缓贷款速度，实行贷款发放轮候制度。

佛山、江山，调整租房贷款额度的计算公式（涉及租房标准租金和标准面积）、减少公积金的提取额度。

福州、西安、武汉，暂停“商转公”业务、暂缓办理异地贷款。

实际上，近期全国重点城市房地产政策以偏紧为主，一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。

对此，专家表示，此类收紧动作，几乎都和公积金流动性不足的问题有关，同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。疫情期间，全国部分重点城市房屋交易市场明显升温，这使得公积金贷款处于高位运行状态。在流动性把控不到位的情况下，公积金资金池将会告急，进而出现无钱可提可贷的风险。

今年3月，贵阳市发布的《贵阳市住房公积金流动性风险管理暂行办法》，对个贷率进行三级分类：

（一）个贷率低于85％为一级响应，属于流动性过剩，应实施积极宽松的住房公积金贷款，加大对购房缴存职工的支持力度。

（二）个贷率在85％（含）—95％为二级响应，应实施稳健的住房公积金使用政策。

（三）个贷率在95％（含）以上为三级响应，应实施适度收紧的住房公积金使用政策。

根据该分类，全国20个城市截至今年一季度末的个贷率数据。在监测的20个城市中，有4个城市位于一级响应阶段，有6个城市位于二级响应阶段，有10个城市已位于三级响应阶段。

10个位于三级响应阶段的城市包括：南通（127％）、合肥（107％）、宿州（104％）、钦州（100％）、芜湖（99％）、洛阳（98％）、衢州（98％）、柳州（98％）、福州（96％）和贵阳（95％）。

专家认为，触碰个贷率红线的城市，需要重点监测和严管。“此类城市应该实施适度收紧的公积金使用政策。”