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这是一篇大家期待了很久的，成都市场调研干货稿。

01

成都，真是一个来了就不想走的城市。

成都的城市界面很美。

清新空明，依山傍水，绿地公园星罗棋布，沿街绿化带全是一二十年的银杏树……

成都的商业运营很棒。

从享誉全国的太古里、桂兰坊、IFS、环球中心，到春熙路步行街、万达广场，成都四环内的城区，几乎每2公里内就有一个集中商业。

成都的房价很人性化。

从3万5的顶豪洋房，到2万＋的板楼小高层，1万78的高层都有，甚至1万出头还能买到天府新区的限价毛坯房。

在成都，总价100万到500万之间，都能找到对应的选筹，几乎没有任何断层。

成都真是一个护刚需、爱人才的城市。

由于市场热度持续，成都近两年多次调控加码。去年11月，摇号排序上，成都开始向刚需无房家庭倾斜，这让新成都人才、市民们，在大热的低价网红盘摇号大军中，遥遥领先。

不啰嗦，先亮观点：

1、刚一资格，请马上去天府新区，随便摇、闭眼摇、挨个摇！错不了！

2、西南、东南是发展方向，成都西、北方向均不具投资价值！

3、北部新都区、北湖板块，西部郫都区、蜀都新城板块等，非自住请直接放弃！

02

关于成都市场，我的看法。

有人说，成都的市场很火很热。

的确。

有朋友去年初就开始迈入摇号大军，恒大天府半岛、川发天府上城、凯德卓锦万黛、阳光城未来悦等等，连续盯着七八个网红盘摇了个遍，总价从一百万出头提升到一百七八十万，结果都没摇中，有的盘连摇号池都进不去。

成都网红盘究竟有多难摇？

2019年，成都“万人摇”出现6次；2020年仅上半年，“万人摇”就有7次。

下图是2020年全年，成都中签率较低的楼盘详细情况↓↓↓

从中筛选几个典型的出来，给大家看看：

川发天府上城，天府新区，786套房子，4万多人摇号抢，中签率只有1.94％；

凯德卓锦万黛，龙泉驿区，194套房子，2万多人摇号抢，中签率只有0.85％；

恒大天府半岛，天府新区，两次推货两次“万人摇”，中签率最低只有3.23％；

自在轩，锦江区，418套房，1万多人摇，中签率3％；

……

仔细研究这些万人摇网红盘，可以得到两个关键信息：

1、60％万人摇，都集中在天府新区。

2020年，成都17个中签率不足30％的网红楼盘中，9个都在天府新区，其他则分散在犀浦、温江老城、龙泉驿等板块。

2、产品价值段、面积段跨度特别大。

网红盘中，从总价100万内，到100万、200万、300万、400万、500万等，各个资金段都有；

面积段覆盖面也比较宽，从90-110平，110-130平，140-170平等等，各个面积段都有。

也就是说，从刚需、刚改、改善，一路到终极置业，都有低价摇号机会。

当然，这只是成都楼市的A面。

但事实上，全区域市场火热、全区买房热、全区域看涨，在成都，有且只有一个天府新区。

虽然温江区、光华、金马板块、双流、龙泉驿等板块也有个别低价倒挂热盘，但整体上市场热度并不高。

往西走，郫都区、蜀都新城，往北走，犀浦、北湖、新都，就更没热度可言了。

对，这就是很多人并没有关注到的，成都楼市B面。

03

再来聊聊，成都房价。

目前成都房价呈现出三个明显特点：

全域房价扁平化；

板块内部房价亲民化；

限价产生的严重倒挂；

1、先说第一个——全域房价扁平化。

这是2021年3月，成都各个板块的房价地图。

目前成都房价的高点在3万5-4万，谷点在1万出头，在2万-3万之间，这个价格段的房子是最多的，房价跨度非常小，而且完全没有断层。

并且2万房价在成都基本可以随便买，可以买天府新区，可以买高新区，可以买双流高端洋房，可以买武侯高层，这个价格段的选择是最多的。

所以说，整个成都全域的房价是非常扁平化的，这一点，成都和南京比较雷同。

2、板块内部房价亲民化。

这个怎么理解呢？就是说几乎每个区域，都有高价改善机会，也有低价刚需机会。

比如天府新区，均价2万＋，但离天府大道稍远点的锦江生态带，1万出头也有不少机会，比如恒大，比如川发；

比如温江区，靠近政府的光华区1万8、9可以选，比如保利，比如德商；稍远几公里的老城区也有1万34的准现房。

也就是说，无论你手里有多少资金，都有不错的买房机会。

在成都，这样的例子有很多。

3、最最重要的价格倒挂。

这是成都网红盘、万人摇的根本原因，也是成都市场表现出持续性大热的根本原因。

举几个例子：

天府锦江生态带，周边二手房价2万-2万5。

但4万多人抢的川发天府上城，售价只有1万3-1万4，倒挂8千！

1万多人抢的恒大天府上城，精装高层价格1万3，毛坯高层只卖1万出头，倒挂1万！

兴隆湖北，周边房价2万6／2万7左右。

但拿地较早的中铁悦鹿府，一期、二期都没销售，内部消化；三期终于能卖了，但价格严格被限，精装价格2万，卖出了片区最低价，倒挂6-7千！

天府公园东板块，二手房均价2万5左右。

但万科天府公园城，毛坯价格只能卖到1万5-1万6，中信限价1万8，倒挂7千-1万！

试问，谁不贪恋这赤裸裸的6千-1万倒挂？！

即便再难摇，但凡有资格，谁不想挤破头去试一试？！哪怕请假、辞职也要去试一试！

04

几个观点，强调一下：

1、刚一资格，请马上去天府新区，随便摇、闭眼摇、挨个摇！错不了！

2、除了天府新区，其他区域热度并没有想象中那么高！

3、成都投资，去天府、去东区龙泉驿，倒挂5千＋的楼盘随便买，错不了！

4、双流、空港、郫都区、温江、新都，一套就够了，且只适合地缘自住！