突发开始认购？认购地点躲猫猫？临时追加认购材料，只接待预约客户……这些在首批33盘集中供应的过程中，购房者所反映最多的问题，如今将受到上海市房管局更加强力的监管。

4月23日，上海市房管局发布《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年内工作计划》，明确提到：“加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。”

2天之后，4月25日午间，上海房地产交易中心网上房地产随即公布了近期上海第二批47个新建商品房项目。这是自“沪十条”、“沪七条”等房地产市场调控政策落地以来，第二次以集中批量供应的方式推出房源。据时代周报记者了解，这批房源已完成价格备案，即将“领证”上市销售。

为新政打补丁

时代周报记者注意到，与47个项目一同发布的还有一份“《××》商品住房认购规则（样本）”（下简称《认购规则》）。

图片来源：网上房地产官网

《认购规则》除了明确将认购时间、地点放在文件最前页之外，还对认购人需要提交的身份、婚姻、家庭关系证明材料、购房资格证明材料以及资金证明类材料等一一列出，并表示：“认购人仅提供所列材料，如开发商要求增加认购材料的需报区房管部门审核同意。”

虽未在《认购规则》中明确提到，但据解放日报·上观新闻从上海市房管局获悉，上海市房地产行业主管部门将具体在以下几个方面加强商品房销售秩序监管。

首先，延长认购时间。所有上市销售项目，认购时间由原来的5天延长至7天。其次，提前公告信息。所有上市销售项目，至少在认购前三天，“网上房地产”将公示该项目认购地点、认购时间等。第三，规范认购材料，规范认购所需材料清单，并在认购规则中明确。最后，还要严格销售监管。凡发现开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为，加大整治力度。

可以发现，“延长认购时间至7天、加大开发商设置障碍筛选客户的整治力度”等举措，都及时地为“121新政”打上了补丁，而之前被部分开发商“钻了空子”的销售秩序环节也终于得到了规范。

4月25日，上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示，有关部门通过提出商品房的销售持续管理，说明了监管层对楼市出现的新现象、新问题掌握得比较迅速，处置方案也比较及时。通过严格销售管理，加大整治开发商设置障碍“筛选”客户等违规行为，保护真实买家的合法权益。

1.4万套房子集中入市

卢文曦还进一步表示，此次集中供应的楼盘数量较第一批的33个有所增加，这一点上，加大供应量符合当前市场处于小阳春销售季中需求量增加的要求，有效平抑了市场供需矛盾。其次，从入市的楼盘价格上看也基本稳定，可以起到平稳市场预期的作用。

据时代周报记者统计，本批集中供应的47个盘共涉及13969套新房，总面积约156.7万平方米，并分布在宝山、浦东、松江、虹口、静安、黄浦、青浦、奉贤、金山、嘉定、闵行、崇明等12个区域。

价格方面，大部分项目价格或与上一批、或与板块基本保持持平。在这批房源中大部分为刚需盘，单套面积100平方米以下的占比约三分之二，其中31个楼盘的备案均价低于每平方米6万元。

市中心范围内出现了6个超过10万元／平方米的项目，而这些项目也是刚改人群重点关注的热点区域。受到北外滩整体规划的利好，位于虹口北外滩板块的弘久新弘北外滩预计将成为北上海购房者眼中的“香饽饽”，其此次12.98万元／平方米的价格，也创下了目前北外滩板块后的入市单价新高。此前，北外滩最高价为中粮瑞虹海景壹号的入市单价11.5万元／平方米。

而位于黄浦老西门板块的复兴珑御项目，本次预计入市价格为13.6万元／平方米，相较上一次开盘（2019年9月）的12.89万元／平方米上涨约7000元／平方米，但相比于去年黄浦开盘的其他项目来说，价格基本保持不变。

此外，该批房源中，一年内续盘项目累计有27个，且大多数房屋备案均价均未上涨。在这其中，位于宝山的卓越华润玲珑悦府本次的过会单价为41825元／平方米，比去年12月首开时的约43000万元／平方米均价略有下降，成为了本次47盘中唯一一个价格出现下降的项目。

对此，4月25日，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾向时代周报记者表示，理论上，上海不太可能出现莫名低或者高的新房均价，因为这并不利于整体市场的稳定。“具体落到每套房的价格还是要等待开发商的一房一价表公示才能得知。”

同日，另一位多年从事房产分析的业内人士则认为，宝山的卓越华润玲珑悦府上一期主要开盘的产品是240套公寓以及120套叠加别墅，这一批次大概率因为叠加别墅的入市量少了，进而才拉低了整盘的均价。

上述人士进一步指出，“自年初以来，上海不断有调控政策出台，不论是新政、约谈，还是此次对第二批集中入市的47个新盘认购规则的进一步规范，都表明了政府稳定房地产市场的姿态。若后续市场仍继续升温，不排除调控手段继续加码的可能性。”

附：4月25日上海第二批上市新建商品房项目一览表