一、冰火两重天的新房与二手房

4月，深圳天气燥热，但房产中介刘小亮心里却满是凉意。

穿着白衬衫黑西裤的刘小亮无聊地看着手机里的信息，这段时间他经常搬张椅子坐在店门口，和旁边卖光明乳鸽的老板聊天打发时间。

“二手房指导价出来后，交易差不多少了7成，现在只能做新房和租赁生意。”刘小亮说起二手房指导价显得很无奈，“这些政策只是折腾刚需，我有一个客户，湖北人，打算在深圳落脚，祖孙三代一起凑钱想要买一套500多万元的房子，什么都准备好了，政策一出首付款又提高了3成，只能放弃，继续当个深漂。”

刘小亮认为二手房指导价对于刚需群体影响最大。“现在也没有办法，只能看看银行接下来有什么政策。”

刘小亮提到的二手房指导价政策，是深圳市住建局今年二月份颁布的深圳调控房价新规，其中对深圳全市3595个小区均价制定了指导价，银行会以二手房指导价进行放贷。

二手房指导价出台后，深圳二手房市场交易骤然降温。根据机构数据，2月，深圳全市二手住宅过户4166套，环比下跌40.55%；3月，深圳二手房成交量为6253套，同比下降24.3%。

尽管二手房成交量出现明显下滑，却没有带来相应房价下跌，记者与不少二手房平台交流发现，深圳大部分片区业主报价与新政出台前无明显变化。

二手房门槛被抬高后，被挤压的二手房需求流入新房市场，使原本火热的新房市场更加热火朝天。据相关机构数据统计，深圳3月合计成交5305套新房，创下2015以来同期月度新高。

“打新太难了，现在连偏远的坪山区都要4万元／平方米了！”周先生说起自己深圳“打新”之路，充满焦虑与懊悔。

“2019年想买房，犹豫了一下房价又涨了一波，等于2020年一年白干，拖到2021年还没有买上房，越来越焦虑。”周先生说，现在一边是打新难，一边是二手房价格飞涨，在深圳房价面前，自己“十年未变的工资”显得很无力。

“打新资料老是通不过，好心塞，不知道咋弄了。”周先生正诉说着买房艰辛之时，又收到了系统“提交资料审核不通过”的提醒。

由于新盘限价，不少二手房与新盘项目存在价格倒挂，在深圳西部热点片区宝安中心、沙井、光明片区等“打新”异常火爆，“日光盘”屡见不鲜，打新规则也更加严格。前不久位于光明区的热盘认筹规则异常严格，被认为是“深圳史上最热打新”。

在深圳西部打新热居高不下之时，被挤压的需求又如流水般从深圳西部流向了东部。原本为迟迟难以清盘而头疼的东部项目已开始坐享渔翁之利，不仅实现快速清盘，还额外收起了“装修费”。

二、“被加价”的装修

“之前去看时不需要收装修费，半年后再去看一套要加收8万元，现在一套直接要加18万元，一分钱都不能少！”曾先生提到了2020年6月在龙岗永湖看过的新盘卓弘星辰，开始觉得位置过于偏僻没有入手，但没有预料到自己看不上的东部楼盘，居然开始加收“装修费”。

记者前去卓弘星辰营销中心探访时发现，当前确实需要收取“装修费”，收费标准是：小户型（90平方米以下）18万元／套，大户型（138平方米）23万元／套。

卓弘星辰销售林政表示，“楼盘装修费一直在提高”的情况的确存在，原因是“周边二手房价格一直在涨，所以装修费也在提高”。在问及“装修费不同，装修标准是否有差异”时，林政回应“没有不同，就是价格不同”。

收取“装修费”情况正在东部区域泛滥，记者走访周边楼盘了解到，装修费收取标准大多是3000元／平方米至5000元／平方米，额外收取装修费每套房会加收20万元到50万元间。

“刚去看了龙岗坪地的丁山河畔，销售说一套加20万元装修费，我马上掉头走人，真当我们刚需人傻钱多吗”？另外一名购房者李先生对开始加装修费一事表示很气愤。

记者从链家核实了解到，当前位于龙岗坪地的丁山河畔每平方米加收3000元装修费，且只剩下少量大户型；如果以118平方米户型计算，需要额外支付35.4万元装修费。

此外，位于龙岗布吉新盘凯旋天玺名庭装修费最高叫价180万元，销售发来的消息写明“装修款需要一次性支付”。

“现在开发商不知道有多拽，想买房的人多了，对我们中介都不带搭理的。”徐薇是负责深圳福田片区的房产中介，她表示新房热度上涨后，开发商态度也慢慢发生转变，“对于购买意向不强的客户不太想接待。”

记者前去罗湖区新开盘的两个住宅项目踩盘，了解实际情况。刚进营销中心大门，记者便被拦了下来，“请问您有购房资格吗？在i深圳提交资料了吗？没有的话我们是不接待的。”记者随口应了一句“有的”，销售继续表示，“如果符合资质需要填写代理人编号，我们销售都是一对一服务。”

记者借故说家里人名额安排自己来看盘，对方表示不能提供符合的购房资质，以及填写对应的代理人编码，就无法安排看盘。“不是不让您了解楼盘情况，我们都是按照规定操作的”。在另一个新盘，面对前来看盘的人士，销售人员表示，“等你有购房资质再来。”

现在看盘不仅需要具备购房资质，在销售方面也有不同。

一位住在坪山的业主告诉记者，现在出现了售楼处连销售员都省掉的情况，“我们这个小区销售方式是老业主推荐新业主，推荐成功可以送两年物业费，销售员都不用请。”

为了获得利益最大化，除了加收装修费、节省营销成本外，最“狠”的做法还是捂盘惜售。

“现在捂盘惜售已经是公开秘密，开发商和政府价格没谈拢就一直放着，房价也会涨，价格自然水涨船高。”某开发商内部人士表示，“捂得越久挣得越多”。

在深圳福田中心区有一个由深物业开发的项目皇御苑，2013年后开发进度明显放缓，第五期与第六期开盘时间相差5年，且最后一期项目也是分批次开盘，第六期项目从2018年开盘至今，仍剩余一栋楼未拿预售证，开盘时间未定。

从皇御苑租售中心和链家处了解到，皇御苑从5期均价3万元／平方米到第六期均价9万元／平方米，价格上涨200%。

针对深物业旗下皇御苑项目疑似长期捂盘惜售行为，业内人士认为，“项目容积率高、占地大、规模大，外加国企背景，对资金回收要求没那么高，所以慢慢开发，反正地早就拿了，房价不断涨，利润能挣到更多”。

此外，许多热点片区楼盘也不乏捂盘惜售情况。

位于宝安热点片区的都市茗荟花园一期早在2020年4月份因“疑似捂盘”被约谈，随后在6月14日放出69套199-240平方米大户型房源，均价约为11.7万元/平方米。剩余的D座233套中小户型，公布称将在2020年12月12日前完成整改后出售，但在公布信息过去3个月后，不仅没有售卖消息，营销中心还被拆除。

2020年4月，太子湾云玺大厦项目曾因“捂盘惜售”遭到处罚，针对此事，深圳市住建局局长张学凡曾表示，房地产市场正常销售目的是为了实现供需平衡，但有的开发商捂盘惜售，是属于人为有意制造紧张感。

从当前市场来看，虽然政府明令禁止“捂盘”行为，但在巨大利益面前，顶风作案的开发商不在少数。

“现在新房市场缺乏竞争，开发商根本不愁卖，想怎么操作都可以，得房率也是越来越低。”一位购房者在购房群抱怨。

三、小产权房、公寓市场开始火热

“我们主要做白石洲这一片区，去年每平方米是6万元，现在已经到了10万元。”陈老板告诉记者，白石洲旧改消息一出来，他和几个朋友一起合着开了一家中介公司，专门做小产权房、回迁房生意。

“白石洲旧改刚出来时生意比较好，买的人也比较多，但是客户数还是比较有限，毕竟需要一次性拿出600万元到1000万元，而且需要等上五六年转手。”陈老板透露，他们通常会和买家、卖家商量清楚房屋细节，再安排双方见面，“我们收费标准是一个点，双方见面前需要支付一笔定金，假若见面谈不妥定金也不会退，防止双方绕开我们私下交易。”

记者问到，白石洲现在10万元/平方米价格怎么会有人来接盘，毕竟白石洲新盘鹤塘岭住宅均价也不过11.05万元/平方米。陈老板答到，“大家都想对标华润城，一样的地段和配套，华润城可以卖十七八万元/平方米，白石洲怎么不可以？大家都是这样想的。”

“商品房被限制后，很多中介开始推销回迁房，很多资金已慢慢流向回迁房，价格也涨起来了。”一位热衷于购买深圳房产的钟先生提到，周围不少朋友都开始入手深圳热点片区回迁房，“还有不少人因为申请经营贷不方便继续贷款买商品房。”

此外，钟先生透露，有很多资产充裕的投资公司专门收小产权房和回迁房，然后进行加价转卖，“主要是钱在不停贬值，很多人都投资，市场自然就火了起来。”

“我们公司请了一个华为流程管理总监做项目，结果流程管理项目没做出来，最后带着我们公司股东、董事们一起炒小产权房，虽然业绩不行，但是炒房挣了一大波！”在深圳企业工作多年的一位购房者说到了同事“炒小产权房”的事，“年会老板都劝我们跟着一起炒农民房，完全忘了企业文化是回馈社会的初衷。但也可以理解，毕竟刚买的房倒腾一下就涨了100万元，业务搞半天才挣一个首付钱。”

除了有投资需求的购房者，也不乏买不起商品房的刚需把目标转向小产权房。

“我和丈夫商量买小产权房住着，就是有个落脚的地方，现在商品房实在买不起。”刘小姐表示，“买商品房不仅要分高，还要钱多，两者缺一不可。”

和回迁房、小产权房一起火热起来的还有深圳公寓。

“国际会展中心这个楼盘超级漂亮，您抽个时间来看下？”干练的陈小云坐在门店的办公桌上，热情地向电话里客户推销起位于宝安的公寓。

陈小云告诉记者，很多外地客户买不了住宅开始转向公寓市场，“现在多了很多买一层、半层的客户，比如湾景时代有几个客户就是一次性买一层，一共20多套，一套80多万元，共计约1600万元。”

“目前买公寓的60%是投资客，大多买30多平方米一套，总价100万元的公寓；40%客户是自主型，会买60-70平方米一套，总价300万元左右的。”陈小云表示。

从市场调查可见，深圳当前小产权房、回迁房、公寓正慢慢成为深圳投资客和刚需关注的标的，深圳资金流向正悄然发生着变化。

四、杠杆炒作问题

今年4月，深房理102份举报材料引发全国关注，时间持续发酵后，深圳市住建局联合其他六个部门联合发布公告，表示对违规炒房行为进行严查，这一举动引发了深圳楼市再一次波动。

到底有多少炒房客？深圳房价会不会降？都成了市场关注焦点。

截至目前，深圳官方还未发布关于深房理炒房的处理结果，但这次举报事件蝴蝶效应已经开始展现。

据网上爆料，深圳某银行发布关于《暂停网红关注楼盘及关联人员业务进件》通告，当中提到将对深圳13个网红楼盘以及17名涉事人员采取业务暂停受理措施，经过核实，通告中名单与人员大部分与“深房理”炒房团队关系紧密。

有深圳银行从业者透露，目前单位发布通告，禁止与深房理有关人员开展业务，且采取“贷款终身负责制”，负责发放贷款的客户经理要对自己业务负责到底，要是查处违规放贷行为会受到处罚，“针对深房理这件事行里专门开了会”。

广东住房政策研究中心专家李宇嘉多次强调，深圳楼市本质不是供应问题，是杠杆炒作问题，“只要控制住银根和杠杆，深圳楼市过度繁荣、房价快速上涨的问题将迎刃而解。”结合当前深房理炒房事件曝光，深圳过热楼市能否在这次整顿后实现降温，成为市场关注焦点。

在采访中，一位深圳购房者对记者表示，“深圳发展起来靠的就是这些农民房，大家才有地方住，城市才能发展。现在政府把房子都拆了，大家住哪里？现在连小产权房价格都在上涨，未来要靠谁来建设这座城市呢？”

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