投资要点

主要物企合约在管面积]平均值达到1.6，未来增长空间较为充裕。行业内大小物企的合约面积/在管面积整体处于1.3-2.5之间，平均值达1.6，保利物业、碧桂园服务等头部企业并未因在管面积遥遥领先而增长乏力，其相对目前的管理规模仍有较十分可观的发展空间，且目前物业行业集中度仍处于加速提升阶段，行业未来成长可期。

头部物企领先明显，但营收及利润规模并非市值大小的绝对成因。2020年营收超百亿的物企有碧桂园服务、恒大物业、绿城服务及雅生活服务4家，其中碧桂园服务营收达到157亿元，相比腰部物企规模领先巨大，龙头地位叠加宽阔增长空间促成市值攀升至1848亿元，已高于母公司，核心原因在于物业商业模式轻资产、无资本开支且具消费属性，行业发展阶段正处于高速成长期，商业模式受到市场认可。

背靠优质母公司的物企拥有更好的发展前景，目前来看主要有5大分化赛道：

1）非住业态拓展。非住物业服务业务包括商业商写服务、城市服务等，龙头企业正在加速拓展非住业态，如华润万象生活及宝龙商业因业态核心在于商业，备受市场关注。2）市场化拓展。多数物企起源自房企母公司，之后开启第三方拓展道路，拓展渠道主要有收并购和外拓投标两种方式，行业正处在加速整合阶段，如永升生活服务等物企实现较高的市场化且保持高盈利能力。3）挖掘社区增值服务。社区物业由于直面业主生活，有着天然的服务粘性，社区增值服务是具有高毛利的消费业务，其中家装服务、社区传媒、房产经纪等已成为物企重要的盈利来源。4）规模增长兼顾盈利水平。行业正处于高速发展阶段，规模扩张显著的同时也应密切关注盈利能力是否收到冲击，避免出现增收不增利的低效拓展。5）科技赋能与区域深耕。行业持续加大科技投入，通过科技推动提效降费，如金科服务注重科技赋能效应，管理费率处于行业低位并持续改善。

母公司背景、分化赛道等的不同导致了发展速度的差异，实质上反映的是物企的综合素质。就营收增速而言，世茂服务、雅生活服务、融创服务和时代邻里等均位居前列，而净利润增速上恒大物业、时代邻里和华润万象生活等表现出强劲的动力。整体来看行业仍处于快速发展阶段，物管板块市场分化，未来将是业态赛道拓展、增值服务拓展、市场化拓展、母公司支持力度等全方位的综合对比，仍具有长久的持续性看点。

从PEG等动态角度来看板块仍具有极佳投资潜力。碧桂园服务2021PEG达到1.04（WIND一致预测数据，下同），考虑龙头溢价仍处于合理水平；融创服务（0.46）、永升生活服务（0.74）、金科服务（0.49）、华润万象生活（0.72）等优质增长物企则持续具有良好的升值空间，未来持续看好物企板块优质标的的估值潜力。

投资策略与重点关注个股：板块个股仍具有较好的成长性，我们认为当前应当关注四条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；2）商住型房企：新城控股、龙湖集团、华润置地等；3）文旅企业：华侨城、宋城演艺等；4）成长物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务等。