什么是“财务自由”？

对于个人来说，实现“财务自由”是努力工作奋斗的目标之一，意味着更好的生活。而对于企业来说，“财务自由”意味着充裕的在手现金、稳健的财务状况，可以使得经营发展游刃有余。

根据龙湖集团财报显示，过去一年，龙湖实现归母净利润200.0亿元，拥有在手现金778.3亿，净负债率仅46.5％，平均借贷成本4.39％。

截至2021年4月1日收盘，龙湖集团总市值达3057.64亿港元，在内房股中排名第二，对应市盈率位居行业首位，显示了资本市场对龙湖集团未来成长潜力的高度认可。

不仅如此，3月15日，龙湖集团正式纳入恒生指数，成为55家成份股之一，这与其良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展密不可分。

龙湖为何能够获得资本市场的青睐？

“因自律得自由”

3月26日，龙湖集团发布了2020年度财报。

财报显示，龙湖集团2020年实现营业收入1845.5亿，同比增长22.2％；毛利540.3亿元，毛利率约29.3％。目前披露年报的千亿规模内房股，平均毛利率约23.6％，龙湖跑赢均值5.7个百分点。

去年，龙湖集团核心权益后净利186.9亿元，同比增长20.2％，5年复合增长率25％。

销售方面，龙湖坚持“有回款的签约，有盈利的增长”，去年合约销售2706.1亿元，同比增长11.6％。

负债方面，截至2020年末，龙湖净负债率下降至46.5％，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍；剔除预收款后资产负债率为67％。

根据“三道红线”规定的指标，龙湖再度稳居“绿档”房企之列。

事实上，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54％以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70％以下。

充裕的在手现金是保证财务指标健康的重要条件之一。截至去年末，龙湖集团共有在手现金778.3亿，债务资本比为46.5％，维持低位。

此外，龙湖平均借贷成本进一步下降至4.39％，平均贷款年限为6.59年。境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内纪录。

对于龙湖的财务表现，国际信用评级机构也给予了充分肯定。其中，穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；惠誉亦将龙湖评级展望调升至正面。

龙湖为什么能做到？用龙湖集团董事长吴亚军的话来说，这是多年坚持财务自律的回馈。

龙湖集团CEO邵明晓曾公开表示，在整个行业中，龙湖可能是唯数不多没有用过非标、影子银行、信托的企业，“非常坚定洁癖般地自律才走到今天”。

吴亚军称：“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”

也正是因为稳健的财务和充裕的现金流，在拿地方面，龙湖得以更加从容应对，严格恪守投资逻辑与纪律，坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。

财报显示，过去一年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为2567万平方米，新增地块121幅，权益面积为1847万平方米。

从区域来看，其中环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的32.5％、24.5％、17.5％、15.3％及10.2％。

截至2020年底，龙湖集团累计总土储达到7400万平方米，权益面积达到5279万平方米。约90％的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。

2021年前两月，龙湖新增土地储备总建筑面积为81万平方米，权益面积59万平方米。

经营性收入筑稳“压舱石”

481万平方米有多大？

资料显示，鸟巢的建筑面积为25.8万平方米。481万平方米相当于18个鸟巢面积的总和。

这是截至去年年底，龙湖已开业商场的总建筑面积。过去一年，疫情并没有影响龙湖的发展步伐。

2020年12月30日，随着龙湖重庆金沙天街正式开门迎客，龙湖2020年的商业拓展也划上完美的句号。

作为全国首个商圈高铁TOD城市综合体，龙湖重庆金沙天街的开业也意味着全新的轨交商业模式在中国正式拉开序幕。

“20年的锻造与历练，确保集团在任何波动周期里都享有租金筑成的压舱石，这正是龙湖商业自成立以来的孜孜以求。”龙湖集团在业绩报告中写道。

2020年，龙湖多航道服务引擎持续发力。财报显示，过去一年，龙湖经营性收入135.7亿元，同比增长33％，5年复合增长率达42％。

其中，物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9％；物业管理及其他收入60亿元，同比增长35％。

在商业运营航道，龙湖以“天街”为主。从2000年龙湖拿到第一个天街项目——重庆北城天街开始到现在，20年来，龙湖已开业49座商场，总建面达481万平方米。商场全年销售额超300亿元。

其中，仅去年一年，龙湖新开业的商场就达10座，其中包括9座天街和一座星悦荟，遍及南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6大中心城市，开业平均出租率达99％。

根据财报显示，龙湖2021年在苏州、南京、成都、杭州、长沙、武汉等地将有11个即将开业的商业项目。按此计算，到2021年底，龙湖商业拥有的已开业商场有望达到60个。

除了商业以外，龙湖集团在租赁住房航道亦持续发力。截至目前，龙湖冠寓已经布局全国30余个高能级城市，在稳步拓进和持续运营提升的同时，规模和影响力稳居行业前三。

而在智慧服务航道，财报显示，2020年实现全口径营业收入77亿元，同比增长53.45％，实际管理面积1.72亿平方米。

今年初，在四大航道之外，龙湖新孵化出两条航道，分别是房屋租售航道业务、房屋装修航道业务，其品牌为“塘鹅”。

对于新业务，吴亚军表示：“未来两年不会给它强制性的数量化指标，更多的是练团队，把模式做得更加敏捷，另外在用户端更多地发现一些撬点。”

“长跑者”龙湖的成长秘籍

龙湖集团曾为商业航道立下目标：到2020年商业租金目标预计达成60亿。

2020年，目标的收官之年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，超出原定目标的26％，同比增长超三成。

如果持续关注会发现，对于制定的目标，龙湖集团大多数情况下能超额完成。

2019年，龙湖集团制定的年度销售目标是2200亿元，最终，龙湖集团实现销售额2425亿元，目标完成率110.23％。

去年，龙湖集团销售目标为2600亿元。即便有疫情影响，龙湖依然超额完成，实现销售额2706.1亿元。

面向2021年，龙湖把销售目标定在3100亿元，增幅约15％。

“龙湖强调有回款的签约、有利润的增长。我们整体的权益比较高，超过70％，签约的规模维持在前10左右的名次就比较满意。”邵明晓表示。

为了实现销售目标，龙湖准备了4700亿的可售货源。预计全年推盘项目271个，全新项目65个。

龙湖的稳健在于“长期主义”。“眼下龙湖交出的漂亮答卷，其实是几年前的付出，而龙湖当下的诸多努力，也将在未来一一呈现给市场。”吴亚军在业绩会上道出了龙湖的成长“秘籍”。

“龙湖从来没有为一个短目标去做事情。”吴亚军表示。这也正解释了龙湖在过去一年为何没有“随大流”分拆物业上市募资。邵明晓则用“大财不进急口”解释了龙湖的做法。“对于智慧服务这条赛道，我们有充足的耐心，只要有耐心就会有机会，但前提是你要保持足够的能力和资源。”邵明晓说。

此外，自律与克制亦是龙湖坚持长期主义的成长“密码”。这些基因共同造就了龙湖集团的稳健，赢得了资本市场的青睐。（文／华章）