从2019年国家发改委印发的《绿色生活创建行动总体方案》，到2020年住建部等6部门联合印发的《绿色社区创建行动方案》，以“城市大脑”为代表的智能化平台战略落地，智慧社区、智慧园区、智慧产业所引发的一系列智慧化正在达到高潮。

2020年5月第十三届全国人大三次会议也再次强调智慧社区的建设；同时，受疫情的影响，人们开始意识到智慧、安全、便捷的物业服务的重要性，物业管理的智慧化建设越来越成为更多物企发展的必然选择。

值得关注的是，近年来扎堆登陆资本市场的上市物业服务企业有一个普遍特点：强调科技赋能。事实上，科技属性已经成为物业服务企业高估值的重要依仗。

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持续加大投入

事实上，近年来越来越多的物业服务企业开始强调科技赋能，而从2020年上市的18家物业服务企业募集资金主要用途来看，提高智能化水平、打造智慧社区成为多家企业未来的重要方向。

融创服务在其招股书中就表明，约募集资金的15％将用于升级智能管理服务系统和只能社区开发；金科服务进一步加大其智慧化投入比例，约20％的融资将用于进一步发展上下游增值业务，包括团膳业务、社区教育、社区智能硬件升级等，还有10％的融资用于数字化管理系统及自动化运营；恒大物业也将其融资的8％用于信息化技术的优化及设备设施的升级。

除了2020年新上市物业服务企业外，已上市物业服务企业同样注重科技研发，并逐年增加科技投入。如雅生活服务投入约1460万元进一开发一站式服务平台，使企业达到管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化；新城悦服务投入约6100万元，用于投资先进技术及雇员；中海物业投入约2980万港元进一步开发信息科技系统；定位高端的绿城服务从2013年至今，连续每年平均科技投入5000万元以上。

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与此同时，作为行业头部物业服务企业，万科在2020年10月底宣布物业更名为“万物云”，同期发布了城市服务子品牌“万物云城”。资料显示，万物云包含Space、Tech和Grow三大模块，Space模块包含归属社区空间、商企空间及城市空间的服务；Tech模块提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块持续连接成熟企业、孵化创新企业。

对于更名，万科物业首席执行官朱保全表示，从城市到园区、从写字楼到家皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。

而稳坐“第一上市物企”宝座的碧桂园服务也在去年11月发布“新物业”品牌，其中就包括新科技。在新科技的人才结构、研发部署上，目前碧桂园服务有超过4500人团队参与研发，近三年合计投入5.9亿元科研经费。

对于“新物业”的品牌内涵，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江认为，物业的本质是基于人对建筑空间的需求产生的服务，新的时代，物业服务的内容、对象、方式和业务边界都在不断延伸。

此外，时代邻里、保利物业、彩生活等也有较大的战略调整。如时代邻里日前提出“创造服务”的理念，时代邻里首席信息官孙泽淇展示了公司在未来社区战略、数字化转型、社区一体化平台、移动端应用升级改造、全场景智能化等方面的最新成果。

突破服务边界

值得注意的是，物业服务企业积极引入智能科技设备，其目的仍然是增强服务能力，实现基础服务自动化，提升管理效率及服务质量，效抑制刚性成本上升，进一步突破服务边界和深度升级。

技术的价值不仅体现在基础物业服务，在多种经营领域依旧大有作为。

具体来看，彩生活依托彩之云APP和彩管家APP以及针对社区服务运营内容设立的智慧社区生态圈系统，探索出了一条社区服务运营的数字化、智慧化路径，并与京东彩生活在社区场景下展开丰富多元的试点，未来双方将围绕社区零售、社区金融、末端物流、智能社区、云、技术等众多领域探索新业态。

2014年开始，绿城服务就开始打造智慧园区服务体系，通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化平台，让业主更方便地获取健康、文化教育、居家生活等各项服务。

2015年，长城物业与64家初创联盟伙伴共同推出，业内首个以智慧物业和社区商务为底层逻辑的合作组织“一应云联盟”，通过整合社区物业资源、客户资源和商家资源，针对社区生活所需服务，在“互联网＋”的战略下，通过生活服务的形式提高物业管理水平，并让该联盟所有成员获益。

“依靠科技，物企通过搭建业主端APP，引入本地优秀生活服务供应商，通过线上化将丰富的增值服务与业主高效“连接”，形成用户消费画像，形成更精准、高效、便捷的生活服务生态圈。中指院分析指出。

提升盈利能力

然而从另一方面来讲，物业服务企业加大科技投入，进行战略调整，这也意味着资本对物业行业提出了更高要求。

实际上，随着房地产开发在2018年迎来增长爆发期，直接带动物业行业规模快速增长，成为推动物业服务企业规模增长的最大推动力，南都物业、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务等均在此时登陆资本市场，此后物业上市成为一种“潮流”。

截至2021年3月25日午间收盘，上市物业服务企业市值TOP3分别为碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活，对应的母公司均来自TOP10房企，这说明母公司的规模与资本对物业企业的估值呈正相关。

最具代表性的是碧桂园服务，其母公司碧桂园销售规模在2017年升至行业第一，碧桂园服务因此成为市值最大的物业企业，今年3月23日收盘，碧桂园服务以2163亿港元市值首超母公司碧桂园2096亿港元，截止3月25日午间收盘，碧桂园服务市值已高达2176亿港元，与碧桂园市值差距进一步拉大。

市值是衡量物业企业的综合实力，而股价无疑是对增长预期的直接反应。

截至3月25日，在港股上市的物业企业中，股价TOP3分别是碧桂园服务、金科服务、蓝光嘉宝服务。资本市场之所以给出高股价，一个最重要的原因就是看重这些企业除基础住宅服务之外的其他业态，还包括社区智慧化带来的增值服务和城市管理等。

以金科服务为例，除了强劲的市场化拓展能力外，还将智慧服务的落地应用向城市级服务场景延伸，目前已为重庆、无锡等地高等院校、高铁车站、三甲医院等单位提供智慧化的城市级社会服务。

中指研究院数据显示，2019年百强物业服务企业人均管理面积、人均产值同比2018年均大幅增长。其中，人均管理面积从6990.94平米提高到8182.33平米，增长率为22％，人均产值从15.15万元增加到19.89万元，增长率为31％。如2020年，时代邻里每平方米净利润从2019年的1.38元提升到1.74元，增幅达26.4％；永升生活每平米净利润从1.85元增长到2.59元，增幅高达40.31％。

“随着更多的技术落地，将从三个方面为物业服务企业赋能：进一步加强人工替代，提高服务质量和精细度，降低人工成本；满足逐步升级的业主需求，为物企创造更富想象的价值空间，促进智慧社区的可持续发展；提高社区治理效能，夯实基层治理根基。”中指研究院表示。