2021年3月23日，永升生活服务集团有限公司（以下简称“永升生活服务”，股票代码01995.HK）发布2020年业绩报告，公司不负投资者期待，业绩报告彰显出了极为强劲的基本面。

总体业绩继续高增营收结构持续优化

永升生活服务2020年综合业绩显示：全年完成营业收入31.2亿元，同比增长66.1%，实现毛利9.8亿元，同比增长76.4%，实现净利润3.9亿元，同比增长74.4%。2017年至今，永升生活服务在实现营收持续快速增长的同时，毛利率和净利率均稳步提升。

数据来源：企业业绩公告中指物业整合

同时，基于对社区场景和业主群体需求的深入研究，永升生活服不断完善社区增值服务体系，持续从产品和产品设计、渠道供方选择、营销计划制定等多个维度开发适合业主的增值服务产品。至2020年底，永升生活服务社区增值服务收入占比由2017年15.2%上升至2020年25.3%。且随着社区增值服务广度与深度的继续拓展，公司整体营收和毛利有望在未来持续保持高增长。

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物管规模高质量增长轻并购重内生行稳致远

2020年，永升生活服务实现物业管理服务收入17.57亿元，同比增长64.2%。截止2020年底，永升生活服务在管面积达101.6百万平，同比增长55.8%，2017-2020复合增长率为56.5%，合约面积达181.2百万平，同比增长63.8%，2017-2020复合增长率为75.7%。

数据来源：企业业绩公告中指物业整合

永升生活服务是业内规模增长最快的企业之一。但与众多企业通过持续并购实现扩张不同，公司采用“四轮驱动”即“5-2-2-1”（50%市场化招投标，20%母公司，20%合资公司，10%并购）战略，摒弃规模的粗放增长，而将重心放在深耕市场化外拓与拓展非住宅业态上。

第三方拓展方面，永升生活服务多种方式并举发力外拓：既通过参与新开发项目的投标竞争，获取物业开发商一手项目管理权；也通过参与业主委员会对原有物业管理服务商的更换招标，获取二手项目的管理权；还参与政府采购如体育场馆、轨道交通、办公大厦等公建类项目的招投标。公司采取地域深耕的策略，不断加强与地方政府以及合作方的合作关系，并依靠优质服务在当地树立良好口碑以扩大影响力，助力项目中标率的提升。至2020年底，公司已与包括苏高新、瑞德集团、广纳地产、筑成地产、嘉元集团、金潮股份、山东德州交投集团、滨州市惠众财金投资集团、常嘉建设、云南耀新集团等10余家第三方开发商达成战略合作、成立合资企业。

除此之外，永升生活服务在2020年继续深化在城市服务领域的布局，先后与内蒙古乌兰察布市集宁区、江苏宿迁市泗阳区等达成战略合作，探索智慧城市建设、老旧小区改造、城市公建以及物业生活配套服务等多项内容。对于物管企业而言，城市服务将助力管理边际由社区向公共空间延伸，且由于单个项目体量大可以快速提升物管企业的管理规模和收入；但同时城市管理更为复杂，目前物管企业涉足该领域仍处于试水期，尚未形成清晰的模式。永升生活服务作为探索城市服务的先驱企业之一，已然稳步启航，有望在未来通过城市服务为外拓贡献更多的增量。

截止2020年底，公司第三方拓展收入占比达63%，首次超过50%，相比2017年累计提升34.4个百分点。

数据来源：企业业绩公告中指物业整合

非住宅业态拓展方面，在强劲的内生增长驱动下，永升生活服务已经实现全业态市场布局：涵盖住宅、商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务、文旅等十大业态。公司实施多品牌战略，对不同业态进行差异化管控，不断优化服务标准，提升服务满意度。

截止2020年底，公司非住宅业态管理面积占比28.6%，收入占比达41.5%，后者持续高于前者，充分说明公司对于非住宅业态的拓展并不是盲目追求规模，而是讲求收缴率高、单价高的优质项目。

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社区增值服务全面开花“平台+商业”模式日趋成熟

2020年，永升生活服务社区增值服务实现营收7.9亿元，同比增长63.6%。其中家居生活服务继续保持强劲增长，营收达454.5百万，占增值服务总收入比重进一步提升至57.5%。

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公司坚持“平台+生态”的商业模式，不断激发增值服务内在活力，使得由点滴优质服务积累的业主信任逐渐增厚，新的利润增长点随之持续涌现

1）产品端：公司以社区为平台，构建生态圈，实现各大板块的独立BU化，目前已打造旭惠团、旭惠美家、邻聚游和租售中心4大品牌，并在2020年将生活美居业务独立BU化，进一步完善“生态圈”布局。以泛家居平台“旭惠美家”为例：其有别于传统意义的“家装”或“装修”，而是依托集团全生命周期服务链条，充分整合了房屋交付、专业品牌家居资源与物业服务，为业主提供一站式的置家服务。

2）商家端：公司联合商家开展“养商计划”，既与大牌合作，也积极引入属地化小商家。这样一方面不断提升社区商业的平台价值，绑定大量跟业主生活相关的大小商家；另一方面也让业主可以便捷的获取各种线上线下优质优价的好商品、好服务，进而提升客户满意度带来其对增值服务支付意愿的提高

3）客户端：通过科技赋能并结合场景化的销售策略，不断培养业主消费习惯，形成业主对客户端的路径依赖和良性互动循环。公司不断在科技创新、数字化建设方面深入布局，将前端、业务中台、物联中台、数据中台相关的十余个智慧系统纳入大平台，依靠永升活APP、永小乐APP、应收中台、应付中台等物业一体化信息系统，全面提升公司的管理运行效率与业主黏性。以永升活APP为例，其综合物业服务、永升芯选商城、社区活动于一体，集成了在线缴费、报事报修、智慧车场、智慧门禁、商城服务等线上线下多种服务。

总结与展望

物管行业属于典型的“增量驱动”。现阶段业内主要企业的规模扩张依然在路上，但随着“放管服”步入深水区，后勤保障社会化趋势将势必加快，这无疑更加考验物管企业的市场化外拓能力。同时，伴随科技进步，社区增值服务将更具广度与深度，不难预期更符合业主需求、更具创新性的社区增值服务将在更细分的场景与业态中逐渐涌现。谁能抢先一步搭建相对成熟的社区服务平台与商业生态，构建起增值服务的护城河，谁就将在下一阶段的行业扩张与竞争中占据长时间的先发有利地位。

永升生活服务以“成为客户首选的智慧城市服务品牌”为核心愿景，从业务、产品、运营、品牌等方向对公司的未来发展提出了明确的战略目标：“以2018年为基数，实现2019-2023年5年10倍的利润增长目标，在结构上物业非物业收入五五占比”。公司坚持内生增长为重，杜绝盲目并购，不断拓展优质项目丰富多元业态，并进行差异化品牌运营；同时，公司持续践行“平台+生态”模式，搭建社区“物管企业-大小商家-各类业主”的增值服务闭环。公司2020年交出的优异答卷表明五年战略实现可期，我们有理由期待永升生活服务在接下来财年里继续实现高质量增长，回报社会、客户、员工与广大股东。