房天下产业网：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。会上，与会嘉宾以《新形势下，百强企业如何强炼内功，稳中求进？》为题，开展了对话研讨。

2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会

【2021中国房地产百强企业研究报告】【会议专题】

主持嘉宾：黄秀青女士中指控股副总裁

对话嘉宾：刘朝晖女士金侨控股副董事长

何理平先生圣桦国际控股有限公司副董事长

杨江辉先生龙记泰信集团执行总裁

杨张先生四川恒邦双林实业集团有限公司副总裁

金尼女士众安集团副总裁

史滨辰先生当代管理副总经理

吕迎迎女士上海中城联盟投资管理股份有限公司投资总监

熊飞燕女士成都正合地产顾问股份有限公司董事长助理

王冲先生重庆华宇集团有限公司品牌策划总监

黄秀青：这一轮的主题对话内容是“新形势下，百强企业如何强炼内功，稳中求进？”。2021年是“十四五”开局之年，房地产也进入了新的发展阶段，如何整体求稳，局部创新求进是考验房企综合能力和智慧、胆识的，包括现在提到了三条红线、两条红线、两集中等等，这是大的环境下对所有企业提出的考验。首先有请金侨控股的刘总跟我们分享一下。您的企业在区域发展和多元化领域都非常有建树，听一听您的见解。

刘朝晖：坚持稳中求进，首先，以不变之情怀，应万变之市场，追卓越之未来。过去规模化是关键，现在面对宏观政策对地产的冲击，稳中求进是新形势下企业在思考的问题。我们一直坚持以不变应万变的产品价值化和对美好生活的执着情怀为导向，让建筑回归生活本真，这是稳中求进的根基。

第二，以创新之机制、保现金之充足、求上升之稳健。创新营销模式、促进销售，加快现金回笼，保证企业生存之稳健，让现金为王成为生存发展的根本保证。

第三，以降本之严苛、求管理之红利、保企业之效益。我们坚持强基固本、提质提速，苦炼内功、向管理要红利，保持企业效益持续增长。

第四，以发展之格局，走合作之道路，谋持续之发展。我们坚持“开放包容、合作共赢”，走可持续发展的道路，在高速发展和高质量发展之间找到最佳平衡点。

黄秀青：请问何总，圣桦以城市运营为见长，分享一下您的观点。

何理平：怎么稳中求进，在新时期，新形势下分享三个观点。

第一，坚持做好产品和服务。产品创新是企业良性发展的前提，创新应从客户角度思考问题，一切从客户需求出发。在做好产品本身的同时，以客户为中心，不断优化服务水平，向客户提供有温度的全价值链服务。

第二，进一步提高精准投资度。培养多层次、多结构市场环境下的周期拿地能力，在市场中把握拿地节奏，寻求错峰拿地机会，力争拿对地、拿好地。

第三，做好营运能力和营销能力。通过前期扎实的市场调研和行之有效的决策措施，将货值管理和现金流管理作为重点，以健康合理利润规划为运营目标，同时，积极探索数字化营销，不断满足客户多元化置业体验新需求。

黄秀青：接下来有请龙记泰信的杨总跟我们分享。龙记泰信立足陕西，这两年在中部、东部快速发展，形成全产业链的投资服务商。

杨江辉：现在大的地产形势资源基本向头部房企倾斜，龙记泰信在未来三年想保持高质量、高规模增长，战略核心有两点：

一是精准清晰的投资能力。像前段时间集中供地的热点城市区域就只能打阵地战，成长型房企也许就要在短期内需要避开，打好游击战。在游击战层面，只要做到深度了解价值洼地，把握产品周期，在投资端仍然可以拿到一些高净利润率，高自有资金回报率，高地货比，同时流速并不低的地块。中长期方面，在投资端要做好利润盘、流量盘、货值盘的平衡，形成有效的战略纵深。

二是市场端，房企要进一城爱一城。龙记泰信在差异化方面要做到两点，一个是升维品质，一个是策略上的降维打击，这样即使在热度不高的区域，仍然可以找到差异化，让项目和品牌在当地落地，做得更好。

今年龙记正式实行了上海和西安的双总部管理，把品牌、融资、拿地、合作等职能部门并入了上海总部，欢迎各位广大的合作伙伴与龙记多交流，希望在未来的路上和大家一起成长。

黄秀青：刚才三位老总都提到了拿地，中指院在精准拿地，投资研判方面有很多的年报可以为各位老总做服务。接下来有请恒邦双林的杨张总跟大家分享。

杨张：下面结合四川恒邦双林集团的成长路径来讲三点内容。

第一，确定方向，坚定战略。

四川恒邦双林成立20年，最初是一家传统房企，在2017年企业内部做了坚定的战略转型。从传统房地产向产业地产，产城融合迈进。对企业而言，这是一个巨大的挑战，但我们既然选择了这条路，就坚定地执行这个战略。

经过大概三年时间的努力，目前也取得了一定的成效。在去年疫情期间，很多企业都非常艰难，我们仍然取得了比较高速的增长。

在行业里，不同的企业可能有的选择高流转，有的选择保精品质、精利润，有的选择一二线，有的选择三四线，有的做产业，有的做商业。所以选择一个适合企业发展的正确的方向，坚定自身的战略，一旦选择了就要坚持到底，是企业发展壮大的不二法宝。

第二，聚焦深耕，创造价值。

刚刚杨总提到了，我们到一个区域要做到深耕。深耕之前，首先是聚焦。聚焦什么？结合我们企业的发展，我们认为应该聚焦客户。

我们在前面的三年时间一直在对标互联网企业进行深入研究和学习。像华为、头条，这样的互联网企业对客户的敏感度非常高，能做到精确投放，精准营销。

那我们作为房地产企业，能不能高感知度的来感知客户的敏感点？答案是肯定的。

恒邦双林在进入四川的一个地级市市场的时候，我们做市场调研发现当地90%以上的客户会选择把阳台进行封闭。在公司进行研究讨论的时候我们想，既然如此，我们何不设计一个封闭阳台的户型呢，既迎合客户需求，更为客户省却装修时的麻烦。于是，我们做到了当地市场上第一个封闭阳台户型，这个户型一经推出就全面热销。

所以我们认为像这样的思考方式和企业行为就是给客户创造了价值，为客户增加了增值服务，那自然客户也会对我们认可。

第三，炼好内功，精益管理。

方女士讲到了做房企要学习制造业，我们非常认可。这也是恒邦双林从去年开始就在做的事情。我们在企业内部全面推行精益管理。

精益管理源于丰田汽车的精益生产，曾经有不完全统计说丰田的利润是宝马、奔驰加起来还要多。我们把精益管理运用到了房地产企业，并结合企业发展要求总结出几个要点：一是要聚焦客户，用客户的需求来拉动生产。二是消除内部浪费，运用到生产当中，比如说在成本控制上，在工程管理上，在产品上尽量消除浪费，以更少的投入为客户创造增值服务。三是为客户创造增值，以客户需求打造我们的产品竞争力。

所以提倡所有的企业把精益管理运用到自己的实际管理当中来。

黄秀青：有请众安集团金总，众安立足杭州，深耕浙江，现在在产业、代建等多领域全面铺开，有请金总。

金尼：众安集团成立于1997年，历经20余载发展，且于2007年上市，是杭州本土的老牌上市公司，也是浙江省内第一波在香港主板上市的公司。众安集团成立至今，历经了房地产起起落落的发展，比如房地产一系列政策的出台，行业刚柔并济的调控等，面对市场变化我们如何来应对呢？我与大家分享一下在当前向管理要红利的市场趋势下，众安的策略打法。具体可以概括为五大核心：即“投、融、营、大生产运营和组织力”，具体来说，就是重点深耕，调结构，抓标准。

其中“投”，是指众安集团的发展重点首先是区域深耕，众安集团的主战场在浙江，且在浙江每个地级市都组建了城市公司，从而实现城市深耕。其次，深耕项目，比如对我们项目周边的竞争对手进行深入调研。在投拓结构上增加合作项目的比重，尤其是当前阶段应对集中土地出让的政策，我们更要加快寻找具有差异化、跨周期性的合作项目。以及寻求符合我们优势的项目，比如结合了商业、文旅等产融一体的项目。

“融”，即结合国家的政策，保持财务稳健和抗风险能力。众安集团目前的经营处于非常良性的状态，没有触碰到三道红线，这也有利于我们今后的持续发展和应对市场的抗风险性。

“营”，是指营销方面。我们不仅要打造强有力的销售团队，还需要回归初心，把握市场趋势，倾听消费者的需求，重点提升消费者满意度，这是发展核心。

“大生产运营”则是对设计、成本和工程运营要有更高的要求，设计的重点是要抓住客户的需求，保持设计的迭代更新；在工程运营和成本方面，需要多方寻找优质的战略合作伙伴共同打造品质楼盘，节约成本的同时做好产品口碑。

“组织力”，我们认为组织能力不仅指企业的人才、机制和文化，还包括内部的管理和外部的竞争能力。

作为房地产企业，在当前竞争格局日益激烈的情况下，在企业快速发展中，只有抓住这五力，才能真正实现稳中求进。

黄秀青：谢谢金总，接下来有请当代史总，当代是以绿色科技见长，有请史总。

史滨辰：当代管理是当代置业集团旗下专注于代建业务的平台企业，我们也是将当代置业21年积累下来的产品能力、运营管理体系以当代管理作为一个端口输出给我们的合作方。其实现在很多成长型企业有一个上下夹击的状态，一方面是头部房企，品牌房企不断的向下下沉，另一方面又是消费者对于自己消费诉求的不断升级。很多房企一种方式是通过自己的内生动力，不断地去打造自己的产品力、运营能力，以及各项综合能力，这是一种方式。其实还有一种方式，我们也可以理解为是一种捷径，就是通过与其他具备这些相应能力的企业去做合作，大家一起去做合作共赢。

实际上当代管理我们目前在从事的工作就是这样一项服务于一些成长企业，或者地方规模型企业的这样一个业务。我们作为端口，是将凭借五个核心优势：1.绿色科技系统。2.标准化流程运营体系。3.全面供应商生态链。4.全生命周期平台。5.定制供应合作模式。这样五个优势与我们的合作伙伴进行链接，进行合作。刚才韩飞宇总已经对当代置业的产品力做了详细的介绍，同时还包括我们在共享办公领域的硅巷，包括我们的第一服务，第一体育，第一教育等等隶属于当代置业的一些生态板块。其实当代管理都可以将这些板块的内容无缝的链接给我们的合作伙伴。

最后，我也想用八个字结束我的分享，趋势同行，共生破局，谢谢！

黄秀青：谢谢史总，代建的确成为一个趋势，我们去年和今年也帮助绿城包括中原代建成功登录资本市场，所以代建的发展如果有需要可以跟中指院了解他的趋势和发展历程。接下来有请中城投资吕总，中城投资是专业的资本化管理公司，跟我们百强企业的权益合作规模已经超过600亿，可见吕总手上有很多钱，通俗地讲，您的钱往哪儿投，您的选择标准是什么？有请吕总。

吕迎迎：中城投资是深耕私募股权基金这个领域近20年的优秀选手，是为优秀地产企业提供从“融”转变到“投”提供权益资金的专业基金管理人。助力优秀企业在新形势下稳中求进，稳中求胜。

中城投资选择什么样的企业和项目进行合作呢？

中城投资坚持把权益杠杆加在可以加的项目上，何谓可以加杠杆的项目呢？需要看两个重要组成部分：

一是项目背后的操盘方，我们看中：企业的投资能力、操盘能力（甚至这个项目当地团队的操盘能力）运营能力、产品力、企业的资本结构和负债结构。

二看项目本身的资质：中城投资管理的基金作为项目的股东方，看中项目本身的资质，项目所在的城市及区域健康度、项目经营现金流等，以财务投资人的角度深度参与项目的操盘开发和运营管理，提供客观的专业建议。

未来，希望中城投资可以更深更广的助力优秀房企稳定发展，稳中求胜。

黄秀青：谢谢吕总。接下来我们有请成都正合地产顾问熊总，正合是立足于成都，包括辐射整个大西部，专业做营销顾问服务的，现在市场环境比较艰难，听听您的策略是什么？

熊飞燕：大家好，感谢主持人。在产业结构调整这样大背景下，地产行业规模见底，行业进入了调整阶段，在这个调整阶段，我想到的第一个词其实是一个网红词——“内卷”。我觉得“内卷”这个词代表两个现象：一是资源透明，二是成本增加。

在资源透明的情况下，大家如何选择，就变成了非常重要的事情。一直在说“两集中”，很多企业都采取了抱团取暖，共同拿地等等方式。其实还有其他的方式，比如选择下一级城市，比如在城市群或都市圈内选择其他的城市进入。当然，这种城市的进入其实有一定的风险。前一段时间，大家风风火火的到三四线城市去投资开发，后来又回归到一二线城市。所以，对三四线城市的判断不仅仅是简单的土地买卖，更多是城市投资机会的判断，而这是一个非常重要的市场研判过程，在这样的调整中，大家可能需要借助更多的专业公司一起来完成。

此外，又要怎么提升企业在市场当中独有的专业能力和攻坚能力呢？有很多同仁都说到了产品能力，科研和产研能力是每个公司都非常重视的能力，但真的落到项目实施上的相对较少，一到了流量这样一些话题的时候，大家的产品都变成了复制，落地情况会更加艰难。用产品优势突出自己的优点非常重要。

“内卷”的第二个现象是成本增加。在此情况下唯一的解决方案就是提升效率，而提升效率的唯一解决方案，就是“精准”，在理解手上的资源条件下做到更优的资源匹配。

综上所述，也希望大家在这个调整阶段有更多专业的加持，让我们能够稳中求进。谢谢大家！

黄秀青：谢谢熊总的分享，最后有请重庆华宇集团王总跟我们分享。

王冲：华宇是一个有38年历程的公司，同时也是很多同行眼里边的稳健派。我们面对新格局如何稳中求进谈三个维度：

第一个，我们立足自身，行稳致远的企业发展脉络。持续坚持稳健经营，实现了财务自律、稳步增长的目标，三大红线无一踩线，也是百强房企中为数不多零踩线的民营房企。

第二，坚持“长期主义”的发展愿景，流水不争先，争滔滔不绝。2020年的时候，华宇在全国已经形成了29个城市和230个项目的布局，我们发现每个进入的城市中都立足多个项目落地，说明我们既在这个城市进行精拓，同时也在这个城市进行深耕。还意味着我们能够在这些城市形成更多的、更加为客户做服务和做差别的这样一个基本面。

第三，“基于客户需求的产品观”，我们秉承基于客户视角出发的产品观，始终围绕客户需求做产品的研发，做产品的升级。基于华宇“产品经理”角色定位的突破与贯彻推行，华宇以客研成果出发，从空间到时间、从精致到呵护的全面尊重，为客户创造与需求匹配的产品，为用户构建全时段、全生命周期的幸福相伴空间。

这三点其实是华宇面对新的竞争格局策略，回归基本面，同时“行稳致远”的发展观。

黄秀青：谢谢王总，特别感谢各位嘉宾在两三分钟之内，非常地精准点穴奉献您的观点，同时最后祝所有的百强企业，我们说到“稳”和“进”，“稳”，问稳扎稳打，基业长青，“进”呢？明年百强名词更进几名，谢谢大家！