划重点：

①置业计划延后：2月，购房者入市脚步明显放缓，计划半年内购房者占比下降28个百分点，达到近半年来最低水平。

②政策预期稳定：随着热点城市调控逐步落地，短期调控预期将维持稳定，调控升级城市导致购房者入市节奏出现明显延后。

③一线放贷下滑：短期整体银行放贷速度基本保持不变，一线预期放贷速度减缓占比近四成。

④两会市场稳定：43%的受访者认为“两会”前后楼市运行更加稳健，三成受访者认为市场会出现阶段降温。

⑤置业意愿下滑：2月，仅有21%的受访者购房意愿强于上个月，创近半年来最低值。

⑥购房偏好情况：2月，珠三角、京津冀受到置业者青睐，置业占比达17%；一线城市多为刚性需求，对中小户型需求度较高，其他能级城市主要为改善生活，三居室户型需求占比突出。

一、受访者一览

与往常不同，此次参与调查的受访者相对比较均衡，看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在较高能级城市工作的青年，是购房需求的主力军，看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对发达。

图：2021年1月受访者年龄和城市能级占比

图：2021年2月受访者城市分布热力图

二、购房计划

1、计划买房

购房置业需求回升：本次调查中，81%的受访者拥有购房置业需求，整体购房需求占比较上月提升12个百分点，春节过后疫情状况明显缓解，人们活动自由度大幅提升，助推居民购房需求快速恢复至正常水平；分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现了不同程度的上升，其中二线、三四线城市增幅均超14%，县城需求增幅也较为明显；分区域来看，除中原地区下降1%外，其它区域受访者计划购房的占比均高于上月水平，其中长江中游、海峡西岸上升幅度较大，整体增幅均超15%。

图：2020年9月-2021年2月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）

图：2020年9月-2021年2月受访者有购房计划的占比（分区域）

2、计划购房时间

半年内购房者占比创阶段性新低：2021年2月，购房者入市脚步明显放缓，仅8%的受访者计划在半年内买房，相比上个月下降了28个百分点，为近半年来最低水平；计划半年到一年、一年到两年的购房者占比快速升至33%、34%，市场购房置业计划整体出现后移趋势。主要是因为最近楼市调控政策频出，加上许多城市市场出现过热现象，银行端房贷政策趋紧，购房者对置业更加谨慎，出现持币观望态度，使得计划购房人群整体购房时间出现延迟。

图：2020年9月-2021年2月购房计划的时间分布

三、环境预期

1、楼市政策

（1）整体：伴随过热城市调控政策逐步落地，受访者预计短期政策将维持稳定态势

政策预期保持稳定：相比上个月，本月预期政策将要趋紧的受访者的占比持续下降至25%，预期不变的占比逐步上升至49%，预期宽松的占比保持在6%，短期政策调控预期基本处于相对稳定的状态。

图：2020年9月-2021年2月受访者对未来楼市调控政策的预期

（2）不同能级城市和区域：一线城市和长三角区域城市市场调控预期仍维持高位

一线城市调控预期仍较强：近期一线城市购房者置业情绪积极，房价上涨明显，导致近四成受访者仍认为未来政策将会持续收紧；二线城市整体政策预期较为稳定，杭州、宁波等热点城市调控预期仍较高；三四线、县城市场热度较低，认为未来政策趋松的占比均超两成。

长三角预期收紧占比近五成：长三角区域经济较为活跃、人口呈现持续流入趋势，市场购房需求较为旺盛，支撑整体楼市处于相对高位，住宅类资产增值较为明显，近五成受访者认为短期调控政策将会持续趋紧；长三角、京津冀调控预期也相对较高，而其他区域的受访者认为未来楼市调控政策基本维持稳定，存在市场边际放松空间。

图：2021年2月受访者对未来楼市调控政策的预期（不同能级）

图：2021年2月受访者对未来楼市调控政策的预期（不同区域）

（3）调控政策对购房计划影响：调控预期较强城市的置业时间将会明显延后

楼市调控政策直接影响购房者的购房资格、购房能力，对购房者置业计划产生重大影响。本月置业调查结果显示，一线城市调控逐步升级，导致近五成置业者购房计划出现延后，而对于调控相对稳定的二线、三四线城市来说，政策对购房计划基本没有影响，三成左右的购房者置业计划会有所提前。对不同区域购房者影响差异较为明显，长三角区域购房者置业节奏会有明显延后，珠三角、京津冀区域购房时间也会出现不同程度延后。

图：2021年2月楼市政策变化对购房计划的影响（分能级）

图：2021年2月楼市政策变化对购房计划的影响（分区域）

2、“两会”影响

“两会”前后楼市运行更加稳健，三成受访者认为市场会出现阶段降温

全国“两会”即将召开，往年“两会”都会针对前期房地产市场运行情况进行适当的点评与指导，据调查显示43%的受访者认为“两会”前后整体市场运行将更加稳健，超三成受访者认为地方政府会对热点城市采取一定措施，促进市场呈现阶段性降温，仅6%的人认为“两会”前后市场会出现升温。

图：2021年2月受访者对“两会”影响的预期

3、货币政策

（1）短期整体银行放贷速度基本保持不变，一线放贷速度减缓预期较强

近期，银行“两道红线”政策出台，从房地产贷款占比、个人住房贷款占比两个方面限定了五档银行规模占比上限，从货币端控制房地产行业信贷规模。近半数受访者认为“两道红线”政策出台对短期市场影响相对有限，并不会明显影响银行放贷速度变化，但一线城市受市场持续升温影响，受访者认为未来短期银行放贷速度将会出现放缓。

图：2021年2月受访者对不同能级城市放贷速度变化的预期

（2）房贷利率出现上升，一二线加快购房，县城将会延迟

随着银行端货币政策趋紧，未来可利用资金规模将会出现减少，房贷利率或将呈现上升趋势；一二线城市购房者认为房贷利率出现上升时，将会提前实施购房计划，加快整体入市脚步，而对于三四线和县城来说，房贷利率回升均会导致整体购房计划延后。

图：2021年2月贷款利率提高对受访者购房计划的影响

4、房价变化

（1）整体：房价预期将出现稳中有降

本月预期房价保持平稳的占比上升至50%，为近半年最高值；预期房价下跌的受访者占比增加到20%，预期上涨的受访者占比下降至26%，整体对未来房价预期呈现稳中有降。

图：2020年9月-2021年2月受访者对计划购房城市房价变化的预期

（2）不同能级城市：一线上涨预期依然显著，三四线下跌预期最为明显

①41%在一线城市的受访者认为一线城市的房价未来将会继续上涨，远超其他能级城市，一线城市住宅仍然是受访者眼中的资产保值增值产品；

②二线城市有54%的受访者认为未来房价将保持平稳，三四线城市预期房价下跌最为显著，占比超四分之一。

图：2020年9月-2021年2月受访者对计划购房城市房价变化的预期（不同能级）

（3）不同区域：长三角地区上涨预期显著，海峡西岸、中原区域房价预期悲观

①预期上涨：长三角地区超五成的受访者认为未来房价仍然会继续上涨，在各大区域中占比最高；而山东半岛、中原地区仅有20%的受访者认为未来房价会上涨，占比最低。

②预期下跌：海峡西岸、中原地区超四分之一的受访者认为所在地区的房价在未来将延续下跌趋势，对未来房地产市场预期比较悲观；长三角、长江中游地区受访者认为房价下跌概率不大，整体占比仅一成左右。

图：2020年9月-2021年2月受访者对计划购房城市房价变化的预期（不同区域）

四、购房意愿

1、购房意愿下降至近半年最低，市场预期呈现逐步下降趋势

调控政策逐步从资金、土地等原始生产要素建立长效机制调控，导致居民购房意愿延续下滑趋势，仅有21%的受访者购房意愿强于上个月，创近半年来最低值。

图：2020年9月-2021年2月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

2、二线城市购房意愿相较上月减弱最为明显，一线城市购房意愿仍相对较高

意愿最强：本月有38%的受访者期望在一线城市购房，购房意愿强于上个月，遥遥领先于其他能级的城市；

意愿最弱：二线城市超五成的受访者本月购房意愿弱于上个月，置业意愿明显下降。

图：2021年2月受访者相比上月购房意愿的态度变化（不同能级）

3、不同区域分化大，长三角购房意愿最强，珠三角地区购房意愿显著减弱

意愿最强：长三角地区有43%的受访者购房意愿强于上个月，其次为海峡西岸和关中，占比均超两成；

意愿最弱：珠三角地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比达56%，且其购房意愿变强的占比也相对较低，整体购房意愿不强。

图：2021年2月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同区域）

五、购房偏好

1、珠三角、京津冀受到置业者青睐

调查显示，珠三角、京津冀受到购房置业者青睐，置业人群占比均达到17%，成渝、长长江中游购房需求位居其次，计划购房人群占比在14%以上，中原城市群、关中城市群购房需求相对较弱。

图：2021年2月受访者计划购房的区域选择

2、一线对一居、二居、三居需求较为均衡，其他能级城市三居产品更受欢迎

在此次调查中，计划在一线城市购房的受访者对两居室和三居室比较青睐，占比高达68%，且受困于一线城市总房价的限制，倾向于选择一居室户型的占比为两成；而在其他能级城市中，三居室的户型独受购房者的喜爱，占比均超过四成。

图：2021年2月受访者对未来购房户型的选择

3、一线购房者多为刚需，其他能级城市购房主要为了改善生活

在不同能级城市中，购房者的目的也存在差异。超过五成的受访者计划在一线城市购房原因是为了拥有人生首套城市住房，而其他能及城市计划购房的主要原因是为了改善居住质量。这也不难解释，在一线城市中，因为首套住房的需要，小户型的产品也能够被较多受访者接受，而在其他能级城市中，受访者偏爱大户型的产品。

图：2021年2月受访者计划购房的原因

六、总结和企业策略建议

1、总结

总结来看，本月市场购房需求出现明显回升，但受政策环境持续收紧、贷款集中度审慎管理等方面影响，导致总体置业意愿出现明显下降，购房置业计划有延后趋势，半年内购房置业人数占比大幅下滑28%；多数购房者认为未来市场会有所降温，房价预期上涨受访者占比延续下滑趋势，楼市调控政策预期将保持平稳。

2、企业策略建议：适度减缓推盘节奏、增强营销力度

近期，由于部分城市楼市过热，房地产调控政策不断趋紧，购房门槛持续提升，叠加银行“两道红线”政策影响贷款释放速度，将导致部分人群丧失购房资格和购房能力，整体购房置业计划明显延后，购房者多选择持币观望，购房意愿出现大幅下滑；针对热点城市和区域，整体市场销售去化速度依然维持相对高位，建议企业适度减缓推盘节奏，增强营销力度，提升项目销售回款速度。

主笔分析师：王亮张广杰