2020年8月，针对房地产行业的“三道红线”新规出台，12家试点房企被套上了融资“紧箍咒”。但试点之外的房企也没好过到哪里去，融资的水闸同样有所收紧。

2月26日，深圳证券交易所一口气通过了3家房企的公司债发行审核。与过去不同，他们的获批金额只有拟偿债金额的85%。同一天，上海证券交易所也更新了1家房企公司债的申请进度，拟发行金额约等于偿债金额的83%。

有券商透露，在2020年8月10日之前获受理的地产公司债，发行额度被要求不超过到期债券的本金规模。在8月10日之后受理的就要面对新的制约了，发行额度不能超过到期债券本息规模的85%。从2020年8月10日至2021年2月26日的地产公司债注册生效情况来看，已有12家房企的公司债被打了85折，总获批金额约为600亿元。

“85折是证监会的指导政策，上交所发了文件指引，深交所还没发，但执行口径都是一样的。”某地产上市公司融资部门人员表示，指导政策也不是一刀切，“目前看来，纳入三道红线监测的试点房企可以不打折”。例如，碧桂园地产集团有限公司已注册生效的一笔139亿元公司债，便是用于偿还同等规模的到期债券。

公司债融资规模打85折

1月15日，中国电建地产集团有限公司首次披露的募集说明书显示，该公司计划发行不超过48.6亿元的公司债券，计划用于偿还5笔本息共59.63亿元的借款，发行额度相当于拟偿债规模的81.5%。根据2月26日获通过的注册文件，该公司调整了融资规模，将发行金额从48.60亿元下调至44.39亿元，相应的，拟偿债本息额也下降到52.23亿元，恰好是85折。

广东海伦堡地产集团有限公司的公司债于2020年12月22日获受理，当时的计划发行额度是18亿元，拟偿债金额也是18亿元。2个月后，融资方案也有所变动，偿债金额不变，但发行额度下调到了15.3亿元，为前者的85%。

这两笔公司债都是在深圳证券交易所提交申请的，在上海证券交易所申请的公司债也面临同样的情况。2月26日，广州番禺海怡房地产开发有限公司2021年公司债的状态更新为“已反馈”，募集说明书显示，拟募集资金金额不超过29亿元，将用于偿还回售或到期的公司债券，包括20海怡01、18海怡02、18海怡01、16海怡01，待偿还本息合计34.85亿元。也就是说，拟发行金额只有待偿还本息的约83%。

85折似乎已经成为了房企公司债发行的一条红线，除了海伦堡外，还有不少尝试越线的房企最终都不得不退回红线内。例如，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2021年公开发行公司债券在2020年12月15日获受理，计划注册金额为不超过82.47亿元，用于偿还本息为31.64亿元的熊猫债和50.83亿元的公司债。而在2021年1月19日的反馈回复稿中，拟注册金额已经降至70亿元，相较第一稿，少了12.47亿元。

广州市时代控股集团有限公司2020年公开发行公司债券现已注册生效，申报稿中的发行总额为不超过57.9亿元，拟偿还的债券本息为66.39亿元，即是87%左右。只超出2个点也不行，最终该公司还是重新分配了偿债额度，调整为63.64亿元，发行金额也下降至54.1亿元，为前者的85%。

类似的案例不在少数。来自券商的一份统计显示，2020年8月10日至2021年2月26日，共有12家注册生效的地产公司债被打了本息的85折，打了折后的发行总额约600.24亿元。

“三道红线”试点房企不打折？

融资规模的缩减源于政策的指引。广州番禺海怡房地产开发有限公司特地在募集说明书中强调，募集资金规模符合《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》中的相关规定。上海证券交易所在给广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的反馈意见中，也提到要发行人说明募集资金规模和用途是否符合这份文件附件4的相关要求。

这份文件是上海证券交易所2020年11月27日发布的，其中的附件4明确指出，针对申报发行普通公司债券，若于2020年8月10日之前获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券的本金规模。

2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。

2020年8月10日是一个重要的时间节点。10天后，相关部门便召开了重点房地产企业座谈会，提出“三道红线”的监管要求。说明在召开这次座谈会前，监管部门便已有意控制开发商的有息债务增长。

按照开发商的说法，在上海证券交易所发布那份指引文件前，房企的公司债就已经受到了证监会的窗口指导。例如，融创房地产集团有限公司在2020年6月份获受理的一笔80亿元公司债，虽然在2020年12月才注册生效，但依然执行的是“发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券的本金规模”的规定。而在2020年8月10日之后受理的，大部分都得按照85折来拟定融资规模。

说是大部分，是因为有一小部分房企不在限制之列。碧桂园地产集团有限公司139亿元的公司债在2020年11月获受理，计划用来偿还6笔本金共139亿元的到期债券，最终得以注册生效。2月22日，万科企业股份有限公司80亿元的公司债发行申请获受理，募集说明书显示，该公司计划用来偿还5笔本金共80亿元的公司债。

由于监管部门没有给出明确的指示，券商们只能从没打折的房企中寻找共性。“市场有传闻说纳入三道红线监管的试点房企可以不再打折。”一位券商表示，碧桂园被放行可能便是基于这个原因，但是否所有试点房企都可以不打折还有待观察。