报告摘要：

物业板块持续升温。上周东北地产H股物业指数收于7097.42点，累计上涨23.19%，同期恒生指数累计上涨2.38%；上周东北地产物业A股指数收于1981.54点，累计上涨12.68%，同期沪深300上涨5.45%。

个股来看，本周涨幅前三物管公司分别为永升生活服务（+36.90%）、银城生活服务（+33.92%）、融创服务控股（+32.87%）。

本周中海物业、碧桂园服务、永升生活服务获港股通增持，永升生活服务增持最多。截至本周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/永升生活服务/宝龙商业的港股通持股比例分别为47.1%/12.2%/10.7%/8.4%/5.7%/5.32%。永升获最多增持（+0.77%）。

公司动态：永升生活服务公告拟收购广西彰泰物业，恒大物业发布盈喜，招商积余公开招聘总经理候选人，奥园健康新聘执行董事。

行业新闻：1月6日，住房和城乡建设部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，加强和改进住宅物业管理工作。周内重要行业新闻点评：政策助推市场化定价，增值服务延续利好。《关于加强和改进住宅管理工作的通知》对行业具有里程碑意义，主要在于：（1）落实街道责任，有望显著提升业委会比例，为物管公司外拓及市场化定价奠定基础；（2）鼓励物业费市场化定价，提价空间拓宽，品牌物企深度受益，并且利于行业长期健康发展；（3）继续鼓励有条件的物企拓展多元化社区增值服务，对物管板块形成利好。周内重要公司公告点评：对价合理标的优质，四轮驱动再进一步。永升生活服务拟现金收购广西彰泰物业。标的为广西区域龙头，兼具成长潜力、区域口碑和经营效率。此次收并购将显著提升公司规模，并有望在区域外拓、社区增值服务、科技赋能三个方面发挥协同效应。此次收并购估价合理，标的优质，帮助公司快速打开广西市场，有望发挥充分协同效应，业绩增长空间广阔。

投资建议：考虑政策打开行业潜在提价空间、鼓励品牌物业市场化外拓和社区增值服务快速拓展，我们认为未来龙头物管公司，尤其是品质优秀、口碑较好的优质标的应享受更高的估值溢价。我们看好具备品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。