开发商虚假宣传被抓，无法按时交房，业主能否停贷?栩锐律所李晓宁这样说

案情介绍：

四川达州启悅府楼盘，购买时说是五证齐全，但是业主所购买的楼栋楼间距不够。当时规划的是6栋楼，实际开发商动工建设了9栋，目前多出的三栋，一栋已建了6层，两栋刚打了地基。并且在商品房销售时，为了迎合购房者的心理，开发商就将一些实际按半面积计算的部分和不计算面积的部分按照全面积计算进行推销，同时还利用结构板、结构镂空作为使用空间进行宣传，由此给购房户造成实际使用面积大于房产确权面积的问题。

开发商采用这种"赠送面积"和"可变空间"销售策略进行虚假宣传。后来开发商被抓，楼盘停工。问：不能按期交房，能否自行停贷?如何保护自身合法权益?

下面有请北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁为大家带来详细解答。

李晓宁律师，北京栩锐律师事务所主任律师。以商品房买卖法律事务、建设工程纠纷、房地产开发、集团诉讼、企业法律顾问等多项法律事务服务为业务特色，以解决商品房交易纠纷、房地产开发纠纷等法律事务服务为专长充分的运用法学专业知识维护了当事人的合法权益。

案情背景：

在了解完案件信息后，李晓宁律师对案例进行了以下5点梳理：

1.前期六栋五证齐全,超出规划的三栋无证。

2.容积率改变,影响采光、影响消防、面积误差。

3.银行还贷中，部分业主已自行停贷。

4.开发商被抓，楼盘停工。

5.至今无法交房。

案情分析：

李晓宁律师表示，本案主要涉及三个问题：虚假宣传、规划变更、停贷。

1.虚假宣传

虚假宣传可以从违约及欺诈两方面入手。

第一，违约。若开发商本想在住宅区引进医院及学校作为配套，但在实际建设中由于各种原因(如政府规划)没有按照原计划建设起来，此情况则构成合同上的违约。业主若能证明开发商在广告宣传中确有相关内容，则需承担相应的违约责任。

第二， 欺诈。若开发商在建设前就已明确知晓本地区无法引进医院、小学的基本情况，在主观上构成恶意的条件，此情况业主可以选择撤销合同，申请退房。

2.规划变更

从本案中看出，该住宅小区从原先规划的6栋变为9栋，显然这会影响到居住时的容积率、采光、消防、竣工验收等问题。那么从法律角度说，是否允许开发商进行规划变更呢?

实际上当开发商进行房屋建设时，需要取得一书两证，即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。法律规定，原则上开发商需在合法的规划建设文件下进行建设，不得变更。但在实际过程中开发商往往会对房屋的布局进行变更，以此提高房屋使用率等。那么该情况下，若确实需要变更的并符合相关审批条件，经过主管部门的批准，在不影响社会公共利益的情况下可以进行部分变更。

简单来说即房屋整体框架不得变动，但出于提升居住质量可按照流程对小部分范围进行变更。具体流程如下：

因此在本案中，开发商将6栋变为9栋，已违反规划变更的规则。不合法

如何解决该问题呢?

李晓宁律师建议可以从政府在规划变更中是否履行了相应的监管职责入手，通过给政府施压的方式给开发商施压。

3.自行停贷

大部分业主在遭遇此情况后，会选择自行停贷，但停贷同时也会带来相应后果。由于购房合同及贷款合同为两份独立合同，若不进行还款则会影响个人征信，银行收回房屋进行拍卖并具有优先受偿权。因此自行停贷不可取。

那么该如何进行合法停贷?李晓宁律师表示，可以通过与开发商解除合同的形式，将房子转为开发商并由开发商进行还贷，这样既不会影响到业主的征信，也为其减小了压力。

4.法律依据：